Modalidades de Usucapião Extrajudicial: O Que Você Precisa Saber

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A usucapião é um importante instituto jurídico brasileiro que permite a aquisição de propriedade por meio da posse prolongada e ininterrupta de um bem. Nos últimos anos, a usucapião extrajudicial ganhou destaque como uma forma mais rápida e menos burocrática de regularizar imóveis, sem a necessidade de passar pelo Poder Judiciário. Neste artigo, vamos explorar as principais modalidades de usucapião extrajudicial, os requisitos legais e a importância de contar com a assistência de um advogado especializado para garantir que o processo seja conduzido de forma segura e eficiente.

O Que é Usucapião Extrajudicial?

A usucapião extrajudicial é uma alternativa ao processo judicial tradicional para quem deseja regularizar a posse de um imóvel. Instituída pela Lei nº 13.105/2015 (Novo Código de Processo Civil) e regulamentada pela Lei nº 13.465/2017, a usucapião extrajudicial permite que o possuidor do imóvel adquira a propriedade por meio de um procedimento realizado diretamente em cartório, com a participação de um tabelião de notas e um registrador de imóveis.

Esse procedimento é mais célere que a usucapião judicial, uma vez que dispensa a necessidade de litígio e tramitação perante um juiz. No entanto, para que a usucapião extrajudicial seja viável, é necessário que não haja disputa ou contestação por parte do proprietário original ou de terceiros interessados.

Principais Modalidades de Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial pode ser realizada em diferentes modalidades, cada uma com requisitos específicos quanto ao tempo de posse, a área do imóvel e as condições de uso. A seguir, vamos detalhar as principais modalidades disponíveis:

1. Usucapião Ordinária Extrajudicial

A usucapião ordinária exige que o possuidor comprove a posse mansa, pacífica e ininterrupta por um período mínimo de 10 anos. Além disso, é necessário que o possuidor tenha justo título (como um contrato de compra e venda não registrado) e que tenha agido de boa-fé durante a posse do imóvel.

Essa modalidade é uma das mais comuns e pode ser aplicada tanto para imóveis urbanos quanto rurais. O processo pode ser feito diretamente em cartório, com a apresentação de documentos que comprovem a posse e o justo título.

2. Usucapião Extraordinária Extrajudicial

Na usucapião extraordinária, não há necessidade de comprovar justo título ou boa-fé, mas o prazo de posse exigido é maior: 15 anos. Esse tipo de usucapião é indicado para situações em que o possuidor não tem nenhum documento formal de aquisição do imóvel, mas exerce a posse como proprietário de fato por um longo período.

O procedimento de usucapião extraordinária também pode ser realizado em cartório, desde que a posse seja pacífica e não haja contestação por parte de terceiros. O possuidor deve apresentar provas da posse contínua e ininterrupta, como contas de água, luz e IPTU, além de depoimentos de testemunhas.

3. Usucapião Especial Urbana Extrajudicial

A usucapião especial urbana é destinada a imóveis urbanos com até 250 metros quadrados, utilizados para fins de moradia própria. O prazo de posse exigido é de 5 anos, e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Essa modalidade tem como objetivo principal a regularização de posse para pessoas de baixa renda que utilizam o imóvel como residência.

Para realizar o processo de usucapião especial urbana de forma extrajudicial, o possuidor deve demonstrar que utiliza o imóvel para moradia própria, que a posse é ininterrupta e pacífica, e que o imóvel atende aos requisitos de metragem.

4. Usucapião Especial Rural Extrajudicial

A usucapião especial rural é semelhante à modalidade urbana, mas é aplicável a imóveis rurais com área de até 50 hectares. O prazo de posse é de 5 anos, e o possuidor deve utilizar o imóvel para moradia e produção agrícola, criando meios de subsistência e gerando renda para a família.

Assim como na usucapião especial urbana, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel. O procedimento extrajudicial requer a apresentação de provas da posse pacífica e ininterrupta, além de documentos que comprovem a utilização da terra para fins produtivos.

5. Usucapião Familiar Extrajudicial

A usucapião familiar é uma modalidade relativamente nova, que foi introduzida pelo Código Civil em 2003. Ela é aplicável em casos de divórcio ou separação, quando um dos cônjuges abandona o lar e o outro continua a residir no imóvel por pelo menos 2 anos, sem interrupção e de forma pacífica. O imóvel deve ter até 250 metros quadrados e ser utilizado para moradia familiar.

Essa modalidade de usucapião permite que o cônjuge que permaneceu no imóvel adquira a propriedade plena, desde que não possua outro imóvel. A usucapião familiar também pode ser realizada extrajudicialmente, com a participação de um advogado para garantir o cumprimento dos requisitos legais.

Requisitos Legais para Usucapião Extrajudicial

Independente da modalidade de usucapião escolhida, é necessário cumprir alguns requisitos gerais para que o processo seja realizado com sucesso em cartório. A seguir, listamos os principais requisitos legais:

  • Posse contínua e pacífica: A posse do imóvel deve ser exercida de forma contínua, sem interrupção, e sem que haja contestação por parte do proprietário original ou de terceiros.
  • Ausência de litígio: A usucapião extrajudicial só é viável quando não há disputas ou litígios envolvendo o imóvel. Se houver contestação por parte de terceiros, o processo deve ser realizado judicialmente.
  • Provas da posse: O possuidor deve apresentar documentos que comprovem o exercício da posse, como contas de água, luz, IPTU, testemunhos de vizinhos, entre outros.
  • Assistência de um advogado: Embora o processo seja realizado em cartório, é obrigatório que o possuidor tenha a assistência de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os trâmites legais sejam cumpridos corretamente.
  • Notificação ao proprietário: O proprietário original do imóvel deve ser notificado sobre o processo de usucapião. Caso o proprietário não seja localizado, a notificação pode ser realizada por meio de edital público.

Vantagens da Usucapião Extrajudicial

Uma das principais vantagens da usucapião extrajudicial é a rapidez do procedimento, que geralmente é mais ágil que o processo judicial. Além disso, o fato de não haver necessidade de litígio ou comparecimento em audiências torna o processo menos burocrático e mais acessível para os possuidores de imóveis. No entanto, é importante ressaltar que, mesmo em casos extrajudiciais, a assistência de um advogado é fundamental para garantir a segurança jurídica e evitar complicações futuras.

Conclusão

A usucapião extrajudicial é uma alternativa eficiente para regularizar a posse de imóveis, especialmente em casos onde não há disputas. Com várias modalidades disponíveis, o processo pode ser adaptado às necessidades específicas do possuidor, desde que sejam cumpridos os requisitos legais. Se você deseja iniciar um processo de usucapião extrajudicial, é essencial contar com a orientação de um advogado especializado para garantir que o procedimento seja realizado corretamente e que seus direitos de posse sejam reconhecidos de forma segura e definitiva.

Tudo Sobre Direito Imobiliário Extrajudicial: Guia Completo

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O direito imobiliário extrajudicial abrange uma série de procedimentos que permitem a regularização de imóveis e a resolução de questões imobiliárias fora do âmbito judicial, tornando o processo mais rápido, menos burocrático e geralmente menos custoso. Neste artigo, vamos explorar as principais práticas do direito imobiliário extrajudicial, como usucapião extrajudicial, regularização fundiária e retificação de registros, além de destacar a importância da assistência jurídica especializada nesse contexto.

O Que é o Direito Imobiliário Extrajudicial?

O direito imobiliário extrajudicial refere-se aos procedimentos que podem ser realizados em cartórios de registro de imóveis, sem a necessidade de ingressar com uma ação judicial. Esses processos incluem desde a regularização de imóveis, como a retificação de áreas e a usucapião extrajudicial, até questões mais complexas como partilhas e divórcios que envolvem bens imóveis.

A grande vantagem do direito imobiliário extrajudicial é a celeridade. Enquanto muitos processos judiciais podem levar anos para serem resolvidos, os procedimentos extrajudiciais costumam ser finalizados em poucos meses. Além disso, esses processos tendem a ser menos custosos, já que não envolvem as custas processuais típicas dos tribunais, e muitas vezes não necessitam de audiências e litígios, o que também facilita o entendimento entre as partes.

Principais Práticas do Direito Imobiliário Extrajudicial

A seguir, veremos algumas das principais práticas do direito imobiliário extrajudicial e como elas funcionam:

1. Usucapião Extrajudicial

O usucapião é uma forma de aquisição de propriedade pela posse prolongada. No Brasil, o usucapião pode ser feito de forma judicial ou extrajudicial. A modalidade extrajudicial foi introduzida pela Lei nº 13.105/2015, permitindo que o reconhecimento da posse de um imóvel ocorra diretamente no cartório, sem a necessidade de processo judicial, desde que cumpridos os requisitos legais.

Para iniciar o processo de usucapião extrajudicial, é necessário apresentar uma série de documentos ao Cartório de Registro de Imóveis, incluindo a planta do imóvel, certidões negativas e declarações de vizinhos atestando a posse contínua e pacífica do bem. Um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para auxiliar na preparação da documentação e garantir que todos os trâmites sejam seguidos corretamente.

2. Regularização de Imóveis

A regularização de imóveis é um procedimento que visa corrigir ou regularizar pendências na documentação de um imóvel, permitindo que ele seja devidamente registrado e legalizado. Isso pode incluir a retificação de áreas, a correção de dados incorretos no registro, ou até mesmo a formalização de construções não registradas.

O processo de regularização pode ser realizado de forma extrajudicial, desde que não haja litígios entre as partes. A atuação de um advogado é importante para garantir que todas as exigências legais sejam cumpridas e que o imóvel possa ser regularizado sem complicações futuras.

3. Retificação de Registro Imobiliário

Outro procedimento comum no direito imobiliário extrajudicial é a retificação de registro imobiliário. Esse processo é utilizado quando há erros na descrição do imóvel no registro, como discrepâncias na metragem ou na localização. A retificação pode ser solicitada diretamente no cartório, desde que as partes estejam de acordo e não haja litígios sobre a posse ou os limites da propriedade.

Um advogado especializado pode auxiliar na coleta da documentação necessária, como plantas atualizadas e certidões de vizinhos, além de intermediar a comunicação com o cartório para garantir que a retificação seja feita de forma correta e rápida.

Documentação Necessária para Procedimentos Extrajudiciais

Independentemente do procedimento extrajudicial a ser realizado, a documentação é um fator crucial para o sucesso do processo. Abaixo estão alguns dos principais documentos que podem ser solicitados em procedimentos de usucapião, regularização ou retificação de imóveis:

  • Certidão de matrícula do imóvel, atualizada
  • Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado
  • Certidões negativas de débitos fiscais e ônus reais
  • Comprovantes de posse, no caso de usucapião
  • Declaração de anuência dos vizinhos, quando aplicável

Essa documentação é necessária para que o cartório possa verificar a legalidade do procedimento e garantir que a transação seja registrada corretamente. O advogado imobiliário tem um papel fundamental na organização e revisão desses documentos, evitando que erros ou omissões atrasem ou inviabilizem o processo.

Vantagens do Direito Imobiliário Extrajudicial

Optar pelo direito imobiliário extrajudicial oferece uma série de vantagens, como já mencionado anteriormente. As principais são:

1. Rapidez

Procedimentos extrajudiciais tendem a ser mais rápidos que os processos judiciais, podendo ser finalizados em poucos meses, dependendo da complexidade do caso e da organização da documentação necessária.

2. Menor Custo

Além da rapidez, os processos extrajudiciais costumam ser menos onerosos, já que não envolvem custas judiciais e litígios prolongados. As despesas estão concentradas nas taxas cartoriais e na contratação de um advogado especializado.

3. Menos Burocracia

A ausência de audiências e da necessidade de um julgamento torna os procedimentos extrajudiciais menos burocráticos. Isso facilita o entendimento entre as partes e agiliza a resolução de pendências documentais e de posse.

A Importância da Assistência Jurídica Especializada

Embora o direito imobiliário extrajudicial ofereça diversas vantagens, é fundamental contar com a assistência de um advogado especializado em direito imobiliário. O advogado será responsável por garantir que todos os trâmites legais sejam cumpridos e que o procedimento seja realizado de acordo com a legislação vigente.

Além disso, o advogado pode prever eventuais complicações e oferecer soluções para que o processo ocorra de forma tranquila e eficiente. Ele também atuará como intermediador entre as partes, cartórios e demais órgãos envolvidos, garantindo que o cliente tenha todos os seus direitos protegidos.

Conclusão

O direito imobiliário extrajudicial é uma solução eficiente para quem busca regularizar imóveis, resolver pendências documentais ou adquirir propriedade por meio de usucapião. Esses processos são mais rápidos e menos burocráticos do que as vias judiciais, mas exigem um conhecimento técnico especializado para garantir que tudo ocorra dentro dos parâmetros legais. Contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental para assegurar que os procedimentos sejam realizados de forma correta e que todos os direitos das partes sejam resguardados.

Contrato de Honorários Advocatícios em Usucapião Extrajudicial

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O processo de usucapião extrajudicial é uma alternativa eficiente e menos burocrática para quem busca regularizar a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada. No entanto, para que esse processo ocorra de forma segura, é fundamental contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário. Nesse contexto, o contrato de honorários advocatícios desempenha um papel crucial, pois define as condições da prestação de serviços jurídicos, os valores envolvidos e os direitos e deveres de ambas as partes. Este artigo aborda a importância desse contrato e como ele deve ser estruturado para garantir clareza e segurança jurídica para todos os envolvidos.

O Que é Usucapião Extrajudicial?

Antes de entrar nos detalhes sobre o contrato de honorários, é importante entender o que é o usucapião extrajudicial. A usucapião é um meio legal pelo qual uma pessoa pode adquirir a propriedade de um imóvel que ocupou por um determinado período de tempo, sem a oposição do proprietário original. Tradicionalmente, esse processo era realizado por meio de uma ação judicial, que poderia se estender por muitos anos. No entanto, com a criação do usucapião extrajudicial, é possível regularizar a posse de um imóvel diretamente em cartório, de forma mais rápida e menos onerosa.

O usucapião extrajudicial foi introduzido no Brasil pela Lei nº 13.105/2015, que instituiu o novo Código de Processo Civil. Ele permite que o reconhecimento da posse de imóveis seja feito diretamente em Cartórios de Registro de Imóveis, desde que o possuidor cumpra os requisitos legais, como tempo de posse ininterrupta e sem oposição, além da boa-fé. Contudo, mesmo sendo um procedimento extrajudicial, é necessário que o interessado seja assistido por um advogado, que conduzirá o processo e garantirá que todos os requisitos legais sejam atendidos.

A Importância do Contrato de Honorários

O contrato de honorários advocatícios é o documento que formaliza a relação entre o advogado e o cliente, estabelecendo claramente os serviços a serem prestados, os valores a serem pagos e as condições para o pagamento. No caso de um processo de usucapião extrajudicial, esse contrato assume um papel ainda mais relevante, já que o procedimento envolve várias etapas técnicas e legais que devem ser seguidas rigorosamente para que o usucapião seja reconhecido.

1. Definição dos Serviços Prestados

O primeiro ponto que o contrato de honorários deve estabelecer são os serviços que o advogado prestará durante o processo de usucapião extrajudicial. Isso inclui a análise da posse, a preparação da documentação necessária, a elaboração de petições e requerimentos, a intermediação com o cartório e outras partes envolvidas, e o acompanhamento de todo o processo até o registro do imóvel em nome do possuidor.

É importante que o contrato seja claro sobre quais serviços estão inclusos nos honorários acordados. Se houver a necessidade de outros serviços não previstos inicialmente, como a resolução de eventuais litígios ou negociações com terceiros, esses serviços devem ser acordados à parte ou incluídos como adicionais no contrato.

2. Valores e Formas de Pagamento

Outro aspecto fundamental do contrato de honorários é a definição dos valores que o cliente deverá pagar ao advogado pelos serviços prestados. No caso do usucapião extrajudicial, o valor dos honorários pode variar de acordo com a complexidade do processo, o tempo estimado de duração e a quantidade de documentos que precisam ser reunidos e analisados.

O contrato deve especificar se o pagamento será feito de forma parcelada ou em uma única vez, bem como o momento do pagamento. Alguns advogados preferem receber parte dos honorários no início do processo, como forma de garantir o compromisso do cliente, e o restante ao final, quando o imóvel for registrado em nome do possuidor. Essa divisão deve estar claramente estabelecida no contrato para evitar desentendimentos futuros.

3. Condições de Rescisão

O contrato de honorários também deve prever as condições de rescisão, tanto por parte do cliente quanto por parte do advogado. Isso é importante para garantir que, em caso de desistência do processo ou de rompimento da relação de trabalho, ambas as partes tenham clareza sobre seus direitos e deveres.

Geralmente, o contrato prevê que o cliente poderá rescindir o contrato a qualquer momento, desde que pague pelos serviços já prestados até aquele ponto. Da mesma forma, o advogado pode rescindir o contrato em situações específicas, como o não pagamento dos honorários ou a falta de colaboração do cliente. Essas condições devem estar detalhadas no contrato.

Documentação Necessária para o Usucapião Extrajudicial

Além do contrato de honorários, o processo de usucapião extrajudicial exige uma série de documentos que comprovem a posse do imóvel e o cumprimento dos requisitos legais. O advogado será responsável por auxiliar o cliente na reunião e organização desses documentos. Abaixo, listamos os principais documentos necessários:

  • Comprovantes de posse (contratos de compra e venda, recibos, declarações de vizinhos, etc.)
  • Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por um profissional habilitado
  • Certidões negativas de ônus e débitos fiscais do imóvel
  • Declaração de concordância dos vizinhos (quando aplicável)
  • Certidão de matrícula do imóvel, atualizada

Esses documentos são essenciais para que o cartório de registro de imóveis possa verificar a legalidade do pedido de usucapião e proceder com o registro do imóvel em nome do possuidor. O advogado é fundamental nesse processo, pois é ele quem garante que todos os documentos estejam corretos e em conformidade com a legislação vigente.

Vantagens do Usucapião Extrajudicial

O usucapião extrajudicial oferece diversas vantagens em relação ao processo judicial tradicional. A principal vantagem é a rapidez, já que o processo em cartório tende a ser mais ágil, podendo ser concluído em poucos meses, enquanto o processo judicial pode levar anos. Além disso, o usucapião extrajudicial costuma ser menos oneroso, pois envolve menos taxas e custos processuais.

Outra vantagem é a desburocratização. No processo extrajudicial, o possuidor evita a necessidade de litígios e audiências, bastando reunir a documentação necessária e contar com a anuência dos vizinhos e do antigo proprietário, quando possível. Isso facilita o reconhecimento da posse e a regularização do imóvel de forma mais amigável.

Conclusão

O contrato de honorários advocatícios em processos de usucapião extrajudicial é um instrumento fundamental para garantir a clareza e a segurança jurídica de ambas as partes envolvidas. Ele define os serviços que serão prestados, os valores a serem pagos e as condições para a prestação de serviços, evitando futuros desentendimentos. Contar com um advogado especializado é essencial para que o processo de usucapião extrajudicial ocorra de forma rápida, eficiente e dentro da lei, garantindo ao possuidor o direito de regularizar sua propriedade de forma definitiva.

O que é usucapião e como funciona (1)

O que é usucapião e como funciona?

by with No Comment Usucapião

O usucapião é um meio legal de aquisição de propriedade através da posse prolongada e contínua de um bem imóvel, cumprindo certos requisitos legais. Este artigo aborda os diferentes tipos de usucapião, os critérios necessários para a sua concretização e os benefícios desse processo. Entenda como o usucapião pode ser uma solução para regularizar a posse de um imóvel e obter sua propriedade definitiva.

Usucapião

O que é usucapião?

Usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem imóvel ou móvel por meio da posse contínua e ininterrupta por um determinado período de tempo, conforme previsto na legislação brasileira. Essa posse deve ser exercida de maneira pacífica, sem oposição, e com a intenção de dono.

Tipos de usucapião

Usucapião ordinário

O usucapião ordinário exige a posse contínua e ininterrupta por 10 anos, com justo título e boa-fé. Justo título é um documento que, embora não transfira a propriedade por si só, demonstra a intenção de adquirir o bem. A boa-fé refere-se à convicção de que se está exercendo um direito legítimo.

Usucapião extraordinário

No usucapião extraordinário, a posse deve ser contínua e ininterrupta por 15 anos, independentemente de justo título e boa-fé. Este tipo é caracterizado pela simplicidade dos requisitos, sendo necessário apenas a posse prolongada e a intenção de dono.

Usucapião especial urbano

Para o usucapião especial urbano, a posse deve ser contínua e ininterrupta por 5 anos, em área urbana de até 250 metros quadrados, utilizada para moradia própria ou de sua família, sem que o possuidor seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião especial rural

O usucapião especial rural requer a posse contínua e ininterrupta por 5 anos, em área rural de até 50 hectares, onde o possuidor tenha estabelecido sua moradia e realizado atividades produtivas, não sendo proprietário de outro imóvel rural ou urbano.

Critérios para a usucapião

Posse contínua e ininterrupta

A posse deve ser exercida de forma contínua e ininterrupta pelo período de tempo exigido por cada tipo de usucapião. Isso significa que não pode haver interrupções na posse e esta deve ser exercida de maneira constante.

Posse pacífica

A posse deve ser pacífica, ou seja, sem o uso de violência ou ameaça. A ocupação do imóvel não pode ser contestada por terceiros durante o período necessário para a aquisição da propriedade por usucapião.

Posse com intenção de dono

O possuidor deve agir como se fosse o proprietário do imóvel, utilizando-o para moradia, cultivando ou realizando melhorias, e cumprindo com as responsabilidades típicas de um dono.

Como funciona o processo de usucapião?

Requerimento judicial

O processo de usucapião geralmente começa com um requerimento judicial, onde o possuidor do imóvel solicita ao juiz o reconhecimento da usucapião. É necessário apresentar provas da posse contínua e ininterrupta, como testemunhas, documentos e fotos.

Requerimento extrajudicial

O usucapião extrajudicial é uma alternativa mais rápida e menos burocrática, realizada diretamente no cartório de registro de imóveis. Para isso, é necessário o acordo entre as partes envolvidas e a ausência de contestação sobre a posse do imóvel.

Prova da posse

A prova da posse é um dos pontos mais importantes no processo de usucapião. Documentos como contas de serviços públicos, correspondências recebidas no endereço do imóvel, testemunhas que confirmem a posse, e melhorias realizadas na propriedade são exemplos de evidências utilizadas.

Benefícios do usucapião

Regularização da propriedade

O usucapião permite a regularização de imóveis que, por diversas razões, não possuem documentação adequada. Isso traz segurança jurídica para os possuidores e facilita transações futuras, como vendas ou heranças.

Segurança jurídica

Uma vez reconhecida a usucapião, o possuidor passa a ser o proprietário legítimo do imóvel, com todos os direitos e deveres previstos em lei. Isso elimina incertezas e disputas sobre a posse do bem.

Até a Próxima

Dra. Giselle Coutinho Freitas é Advogada Especialista em Direito Imobiliário
Costa Grandi Advogados.

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Usucapião #1 – Tudo sobre o Us…

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Usucapião – O que você precisa saber 

Usucapião – O que é? Você tem direito a Usucapião? Qual tipo Solicitar, Quanto custa? Você já deve ter ouvido falar em usucapião, mas por ser uma palavra pouco comum no vocabulário comum do dia a dia, muitos acabam não entendendo o que realmente significa. Sabe aquela história que você ouviu de alguém que “tornou-se dono” de um terreno que pertencia a outra pessoa?

O que é o usucapião 

 

Antes de mais nada, é necessário esclarecer que estamos tratando de um caráter relativo à propriedade, ou seja, o direito a uma determinada coisa pessoal, que é considerado um direito real pelo direito civil brasileiro. Grosso modo, a usucapião seria uma forma de adquirir a propriedade por possuir uma coisa, ou seja, usando-a. Não surpreendentemente, a origem desta palavra vem da combinação de dois termos latinos usu e capere, que significam algo semelhante a “desfrutar”. E qual é a sua origem histórica? Muito brevemente, a ideia de usucapião surgiu no direito romano, na Roma antiga, com a Lei XII, este instituto semeou ao criar a prescrição do direito de propriedade na possibilidade de o proprietário não exercer a posse desse bem, móvel ou imóvel, abandonando-a.   Desde então, os tempos mudaram, as ideias sobre uso, posse e propriedade da terra evoluíram, várias leis foram criadas que foram refinando cada vez mais essa figura até chegarmos à configuração atual da usucapião.

 

No direito brasileiro, esse instituto surgiu oficialmente no início do século XX com o Código Civil de 1916 e ainda era tímido, longe de atingir o espaço e a importância que tem hoje em nossa legislação, e com peculiaridades e características diferentes da Lei que o referido instituto de usucapião, que atualmente também serve para regularizar imóveis.

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Como é o funcionamento do usucapião 

 

O que pode ser usado? O que é necessário para que exista a usucapião? Os pressupostos da usucapião, ou seja, os requisitos necessários e implícitos para que esse instituto realmente faça sentido, são três: coisa passível ou passível de usucapião, usucapião e decurso do tempo.

 

Quando falamos de coisa hábil, estamos falando do tipo de bens passíveis de usucapião, e nosso ordenamento jurídico entende que são todos bens alienáveis, ou seja, aqueles para os quais pode ser transferido seu domínio ou posse. Por outro lado, por exemplo, o sol (pela sua natureza) ou bens menores (por lei) são inalienáveis, portanto inutilizáveis ​​(não suscetíveis de usucapião).

Em termos de posse exercida sobre um bem, não basta que alguém “tenha a coisa em sua posse” para usurpar, pois exige uma posse especial, com algumas características específicas. São eles: posse pacífica, ou seja, o dono não resistiu à posse alheia. Deve ser contínuo, ou seja, ininterrupto, é necessário que o titular (aquele que deseja usar e não seja o proprietário) tenha a coisa consigo por todo o tempo necessário (esse tempo irá variar de acordo com as peculiaridades de cada caso e o tipo de usufruto) e até a propositura da ação de usucapião. Além da posse com espírito de dono, ou seja, exige-se que o dono que queira usufruir da coisa de forma clara e ativamente exerça os poderes da sua coisa, tenha vontade real e expressa de ser o dono da coisa e age como tal. Finalmente temos o tempo, o intervalo de tempo. Para que a posse “torna-se” propriedade, ela deve ser exercida durante um período de tempo. 

O tempo necessário para onerar bens móveis ou imóveis variou em nosso ordenamento jurídico dependendo do período histórico, e hoje temos vários tipos de usufruto, cada um exigindo condições diferentes, sendo o mais longo deles 15 anos de posse.

 

Quem tem direito ao usucapião

Qualquer pessoa singular tem o direito de intentar uma ação de posse, desde que:

 

  • Ter posse de bens móveis ou imóveis;
  • O objetivo é dar a este bem uma função social;
  • Tenha a intenção de cuidar desse bem como se você o possuísse.

 

No caso de imóveis, a usucapião ainda permite que uma ação tenha como objeto apenas uma área dentro de uma área maior.

 

Isso significa que você mora em uma grande fazenda, mas usa apenas um hectare de terra e tem interesse em usá-lo. O processo de exploração desfavorável permite que você obtenha aquele hectare específico sem muito mais problemas do que o processo normal.

coisa= objeto

  • Ter propriedade exclusiva (estar ou usar a coisa o tempo todo);
  • Ocupá-lo continuamente pelo período especificado para usucapião;
  • Ele não obteve o bem pela força ou por meios secretos.

Assim, a usucapião não pode ser utilizada, por exemplo, em casos de locação ou prestação de serviços fiduciários. Porque nestas situações o ocupante dos bens percebe que não é o proprietário.

 

Além disso, o usucapião pode ser propriedade ilegal sem registro, sem delimitação ou sem registro público.

 

Por outro lado, se o dono do imóvel cuidar bem dele, pagar os impostos e contas necessárias e administrá-lo de acordo com a lei, dificilmente o imóvel será utilizado.

 

A usucapião também é um processo que se aplica exclusivamente a bens privados abandonados, irregulares ou não devidamente registrados, não se aplicando a bens públicos.

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Tipos de usucapião

 

Aqui vamos entender as especificidades de cada tipo de usucapião assim ficará mais fácil identificá-los! Em nossa legislação, temos três tipos de usucapião: extraordinária, ordinária e especial, que dividimos em rural, urbana e familiar; além disso, ainda temos usucapião coletiva e indígena. Entenda as exigências dessas espécies de forma didática:

 

Usucapião extraordinária

(art 1238.º do Código Civil)


Prazo e duração de 15 anos. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o proprietário tiver estabelecido no terreno residência habitual ou atividade de natureza produtiva. Essa possibilidade de abreviar o prazo é mais um reforço da ideia da função social da propriedade. (função social significa que a terra é explorada em beneficio do requerente, ou seja, plantação de mandioca, cana de açúcar, entre outras atividades.)

 

Usucapião ordinário

(art.º 1242.º do Código Civil)

Posse, 10 anos, Titularidade equitativa (convertida em escritura pública) e Boa-fé. Mas o que seria isso apenas um nome? Segundo o advogado cível Carlos Roberto Gonçalves em seu livro Direito Civil BRASILEIRO – Direito das COISAS, seria “aquele título capaz de transferir domínio e posse se não contivesse nenhum vício que impedisse essa transferência”. Um exemplo clássico é a ideia de uma pessoa física que tem um contrato de compra e venda registrado em cartório e acredita fielmente ser o novo dono do imóvel, mas não imaginou que o vendedor não é o verdadeiro dono e a aquisição não é aperfeiçoada e pode ser cancelada; temos neste caso um exemplo de título justo e, uma vez que fez o comprador acreditar que ele é o proprietário, temos boa fé.

 

Usucapião Rural Especial

(Art. 1.239, Código Civil)

Posse, prazo de 5 anos, área de propriedade até 50 hectares, uso da terra para habitação e produtividade econômica conjuntamente, e exigência de não possuir outro imóvel rural ou urbano.

 

Usucapião Urbano Especial

(art. 1.240, do Código Civil) 

Posse, prazo de 5 anos, área de domínio até 250 m 2, uso para habitação própria ou de família e a exigência de não ser dono de casa urbano ou rural.

Expropriação da família

(Art.º 1240-A do Código Civil)

Titularidade pelo prazo de 2 anos, trata-se de prédio urbano até 250 m², utilização do imóvel para habitação e exigência de existência de imóvel anterior comum a dois pessoas casadas ou em união estável e posteriormente uma delas tenha saído de casa (voluntária, afetiva, material e economicamente). Além disso, é importante ressaltar que o cônjuge desertor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural para usufruir.

 

Usucapião coletiva

(art. 10 da Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade)

Posse exercida por várias pessoas, prazo de 5 anos, exigência de que a área total dividida pelo número de proprietários seja inferior a 250 m² por proprietário e que esses proprietários não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

 

Usufruto indígena

(art. 33 da Lei 6.001/73)

Posse, prazo de 10 anos consecutivos e área de propriedade inferior a 50 hectares.

Para além destes tipos de usufruto de bens imóveis, temos ainda duas formas de usufruto de bens móveis (por exemplo, viaturas). A primeira delas é a usucapião extraordinária, em que os requisitos são, em princípio, a posse dos bens móveis pelo prazo de 5 anos (artigo 1261.º do Código Civil); e a outra é a usucapião ordinária, na qual se exige a posse, o prazo de 3 anos, a existência de título equitativo e boa-fé do titular.

 

Como funciona o processo do usucapião

 

Documentos necessários para ingressar com ação judicial de usucapião:

  • A origem e características da propriedade, bem como a existência de construções, benfeitorias ou quaisquer acréscimos ao imóvel, exceto as datas em que ocorreram;
  • Documentos comprovativos da origem, continuidade, natureza e duração da titularidade;
  • O tipo de usucapião pleiteado e seu fundamento legal ou constitucional;
  • Número do registro ou transcrição da área onde está localizado o bem da usucapião, ou informação de que não está registrado ou transcrito;
  • Todo tipo de documento pessoal do companheiro, caso precise;
  • Plano e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado;
  • O nome e estado civil de todos os proprietários anteriores cujas participações foram adicionadas às participações do requerente para completar o período de qualificação, se necessário;
  • Certidão negativa de distribuidores civis de tribunais estaduais e federais, do condado onde o imóvel está localizado e da residência do requerente.

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Solicitação do usucapião 

Para reivindicar a retenção de um patrimônio, é necessário que o indivíduo esteja na posse exclusiva de tal patrimônio (seja nele ou em uso constante), ocupe-o ininterruptamente e não o adquira pela força ou por segredo significa caminho.

Isso significa que uma pessoa precisa ter os bens com a intenção real de possuí-los, para que os bens não fiquem sujeitos a ninguém e ninguém os reivindique durante o tempo em que a pessoa voltou a possuí-los.

A usucapião não pode, portanto, ser usada nos casos em que a pessoa que usufrui da propriedade está ciente de que não é o proprietário ou trabalha para ela (como administradores e proprietários).

O usufruto também não pode aplicar-se a bens móveis ou públicos, reservando-se este direito apenas aos bens particulares abandonados, irregulares ou não devidamente registrados.

Reserva-se o direito de utilização de bens que não estejam publicamente regulamentados, registados, demarcados ou registados.

Isso significa que, se o proprietário cuidar bem dele, pagar os impostos e as contas necessárias e administrá-lo de acordo com a lei, é improvável que o imóvel seja desapropriado.

Valores

Não existe um valor padrão para usucapião. Isso se deve aos diferentes tipos e especificidades das diferentes situações em que se trabalha.

No entanto, podemos dar um exemplo para estimular. No caso de usucapião, o valor da ação pode variar de 10% a 30% do valor do imóvel.

Existe tempo para ser usado o usucapião 

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Existem mais tipos e possibilidades de usucapião, sendo determinado um prazo específico para cada um deles.

 

O que pode impedir o usucapião 

 

As terras públicas não são utilizáveis. Além disso, os seguintes contratos podem excluir a possibilidade de usucapião: Contrato de locação de imóvel; Contrato de locação, reintegração de posse.

 

Imóvel de herança 

 

Uma coisa imóvel que é uma herança pode ser usada por um de seus herdeiros. No entanto, o processo tem alguns requisitos.

 

Se o imóvel foi herdado por qualquer número de herdeiros, mas apenas um deles mora no local, enquanto os demais renunciam aos bens sem pagar taxas, contas e impostos, é possível, sim, pedir a preservação.

 

Caso algum dos herdeiros em situação análoga à descrita supra reúna os requisitos descritos nos regimes de usufruto imobiliário, o Supremo Tribunal tem entendido que é possível requerer a regularização como proprietário do terreno através da expropriação.

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