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Ação de Despejo

Ação de Despejo? Como fazer, o que é, quanto custa, como se defender e muito mais. Tudo sobre ação de despejo. É importante entender todos os detalhes sobre esse tipo de ação e nesse artigo vamos falar a respeito desse assunto e tirar todas as suas dúvidas sobre Ação de Despejo.

Saiba quando mover a ação de despejo e ainda se deve ou não ajuizar ação de despejo. 

Dessa forma, você evitará se envolver em custos desnecessários e em  uma briga judicial demorada.

É importante ser bem orientado para que a ação de despejo não seja movida sem real necessidade. Afinal, existem outros métodos que podem ser tentados antes de mover a ação. Nós vamos te explicar tudo a seguir sobre a ação de despejo e como fazê-la.

Tudo sobre Despejo – Vídeo

O que é ação de despejo?

A ação de despejo é uma medida judicial na qual o dono de um imóvel pode retirar o inquilino da propriedade.

Geralmente, a ação de despejo se dá por falta de pagamento do aluguel acordado entre as partes. Entretanto, pode ser uma ação movida por outros motivos. Basta que o inquilino não esteja cumprindo o acordado em contrato para que a ação de despejo seja movida pelo proprietário. Como por exemplo: multa por desrespeitar as regras de condomínio, fazer barulho após as 22 horas, incomodar vizinhos, estacionar o veículo em  local proibido, uso de piscina por estranhos ao condomínio, dar destino diferente ao imovel contratado – residencial usar como salão de beleza)

É importante saber que, o dono do imóvel pode notificar extrajudicialmente solicitando a saída amigável do imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias e deve ser feita via Cartório de Notas . As mensagens de WhatsApp podem ser ou não consideradas como provas, dependendo da avaliação em cada caso.

A reintegração de posse é uma ação que visa recuperar a possibilidade de posse e uso do imóvel ou terreno que foi tomado de você de forma violenta.

Geralmente a reintegração de posse se dá em terrenos rurais ou áreas onde um grupo aproveitou para invadir e tomar posse.

Ao perceber o problema, o proprietário do local precisa promover uma ação de reintegração de posse para que possa evitar que a pessoa tenha direito sobre o local por causa de usucapião.

Enquanto a ação de despejo tem como objetivo remover do imóvel um inquilino que eventualmente não cumpre com o que foi acordado entre as partes.

Geralmente a ação de despejo é necessária quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e se recusa a sair do imóvel. O que é importante para evitar problemas e custos desnecessários.

Remover um inquilino que sempre causa problemas para pagar o aluguel em dia é importantíssimo para que possa ter o imóvel disponível para um eventual inquilino que realmente está disposto a pagar o que foi combinado. Afinal, imóveis para locação precisam ser rentáveis. 

Para que serve a ação de despejo?

A ação de despejo serve para que o proprietário do imóvel consiga reaver o direito de uso do local, tirando o inquilino que estava morando no espaço sem cumprir com o combinado em contrato previamente assinado.

A ação de despejo pode ser movida a qualquer momento em que o proprietário do imóvel sinta interesse de reaver a propriedade por perceber que o inquilino não cumpre com sua parte no acordado por contrato.

É importante sempre ter provas de que existe um motivo forte que desencadeia o desejo de reaver o imóvel e que isso não foi possível amigavelmente.

Tendo em vista que, o processo sempre é relativamente lento e o juiz pode considerar que o inquilino não está pagando por falta de condições financeiras e uma série de outros fatores que desencadeiam a falta de pagamento no dia acordado.

Portanto, nosso conselho é sempre reunir provas e montar um processo bem estruturado para evitar problemas durante a ação.

Quanto tempo demora a ação de despejo?

Em São Paulo uma ação de despejo leva de 6 a 12 meses. Tudo irá depender dos trâmites do processo e de quais são as alegações de cada parte.

A Comarca onde a ação está sendo movida também faz diferença na ação de despejo. Por isso mesmo, é importante evitar uma ação de despejo.

O ideal é que todo o processo de remover um inquilino trabalhoso seja feito amigavelmente, para evitar desgaste e perda de tempo na justiça. Recorrendo a ação de despejo realmente em casos muito necessários. 

Tipos de ação de despejo 

É importante saber que, existem diferentes tipos de ações de despejo e cada uma oferece suas especificidades, confira: 

1. Ação de despejo por falta de pagamento 

Trata-se da ação mais comum nos últimos tempos. Tem por objetivo tirar do imóvel um inquilino que não está pagando em dia o aluguel.

A ação de despejo pode ser ajuizada no dia seguinte ao primeiro atraso do aluguel. Não é necessário por Lei esperar um atraso de 15, 30 ou até mesmo 90 dias para mover a ação contra seu inquilino.

Geralmente essa espera se dá para demonstrar sua boa-fé. No entanto, pode ser apenas uma estratégia em vão que irá causar mais atraso e prejuízo para o dono do imóvel. 

Se o inquilino apresenta frequentes atrasos na quitação do aluguel a ação de despejo tende a ser uma boa alternativa para resolver o problema.

1. Despejo por denúncia vazia 

Trata-se de uma ação de despejo para retomada do imóvel após o término do prazo de locação fixado em contrato.

Quando o inquilino quer renovar o contrato e o proprietário não deseja, a ação pode ser movida para retomar o imovel do inquilino que insiste em se manter no imóvel.

Portanto, existem diferentes cenários em que uma ação de despejo pode ser movida, visando que o proprietário volte a ter direito de uso de seu imóvel removendo o inquilino que se recusa a sair.  

1. Ação de despejo cumulada com cobrança 

Trata-se de uma ação de despejo fundada em falta de pagamento e cumulação de pedidos de cobrança por causa dos encargos da locação.

É um tipo de ação que tem como objetivo não só despejar o inquilino como também garantir o cumprimento do contrato que rege a locação.

Garantindo que o proprietário não seja financeiramente prejudicado por um inquilino que não paga o que deve em dia.

1. Ação de despejo para uso próprio 

A ação de despejo segundo a Lei 8.245 de 1991 também pode ser movida para que o dono do imóvel possa usar o local, possa oferecer o imóvel para seu cônjuge, companheiro ou ainda para o uso residencial de ascendente ou descendente.

Portanto, se o inquilino se recusa a sair do imóvel e o proprietário precisa fazer uso, a ação poderá ser movida conforme a lei prevê.

Afinal, uma vez que existe o desejo de recuperar o direito de uso do imóvel, o inquilino não pode simplesmente se negar a sair do imóvel.

Liminar de despejo 

A liminar de despejo é um pedido para que o juiz aprecie sua solicitação de retirada do inquilino em até 15 dias do imóvel.

A liminar costuma requerer o depósito em juízo de 3 meses do valor do aluguel. Para que o juiz possa apreciar seu pedido sem sequer ouvir o inquilino. Se o juiz perceber que houve prejuízo ao inquilino o valor depositado poderá ser disponibilizado para que o inquilino seja indenizado.

Por isso sempre é importante ter cuidado ao mover esse tipo de pedido, para evitar sofrer algum prejuízo financeiro que poderia ter sido evitado.

Entretanto, é importante destacar que, a liminar é uma maneira de obter resultado mais rápido para que o inquilino seja retirado do imóvel o quanto antes.

Usar uma liminar tende a ser a melhor opção quando o proprietário tem pressa de usar o imóvel que está sob uso do inquilino.

Quanto custa ação de despejo?

A ação de despejo pode variar de acordo com o contrato de aluguel, tipo de imóvel e uma série de outros fatores que envolvem o próprio processo em si.

O ideal é que converse com seu advogado sobre os custos, para que possa identificar se é válido arcar com esse valor. Em média, os  custos são previstos na Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e ainda quanto aos honorários, previsto na Tabela de Honorários da OAB.SP – 2022.

Tudo irá depender do tipo de imóvel, contexto da ação e outros detalhes que fazem total diferença nos custos.

Cada advogado é livre para cobrar o que acordar com seu cliente. Por isso, conversar com o profissional que deseja contratar é sempre o melhor caminho para que possa ter uma ação eficiente e com preço que considera justo e acessível.

Como fazer ação de despejo 

Para fazer a ação de despejo o interessante é entrar em contato com um advogado de despejo.

Geralmente o advogado especializado em direito imobiliário é o mais qualificado para lidar com questões que envolvem ações de despejo.

O profissional saberá orientar todos os detalhes para que não ocorra eventual prejuízo com a ação movida pelo dono do imóvel contra seu inquilino.

Agora que você já sabe mais sobre ação de despejo, tenha o cuidado de somente mover uma em casos que realmente são válidos.

Afinal, existe um custo e um desgaste envolvido. O ideal é procurar bem o inquilino compatível com seu imóvel para evitar eventuais problemas.

Quando se faz uma análise do perfil do inquilino e um bom contrato, é possível minimizar eventuais problemas de relacionamento que possam culminar em uma ação de despejo de seu inquilino. 

Uma vez que, toda ação judicial demanda tempo, tem custos e é naturalmente mais complexa de lidar que uma conversa ou notificação extrajudicial.