lei do inquilinato

Lei do Inquilinato

Lei do inquilinato

Lei do Inquilinato – O guia mais completo. Tudo sobre a Lei do Inquilinato. Você já deve ter ouvido falar na lei do inquilinato, acreditamos…

Essa lei foi criada no ano de 1991, a fim de regulamentar o papel de cada parte envolvida em um processo de aluguel de imóvel.

A lei do inquilinato passou a regular tanto os deveres quanto os direitos do inquilino e do proprietário, bem como a participação de imobiliárias quando estas fossem intermediar essa relação comercial.

Saiba tudo sobre essa lei criada na década de 90

 

A origem da lei do inquilinato

É interessante conhecer as origens das leis que já foram usadas para regulamentar qualquer negócio locatício envolvendo imóveis.

Há mais de um século, precisamente no ano de 1921, a primeira Norma Legal (Decreto Legislativo 4.403) apareceu para reger, de maneira específica, quaisquer relações locatícias no Brasil. Essa norma vigorou até 1928.

A criação das luvas

Em 1934, tomando como base o teor do Decreto-Lei n. 24.150, amplamente conhecido como “lei de luvas”, nossos legisladores resolveram intervir de forma mais objetiva em todas as relações de aluguel não residenciais, a fim de impedir que os donos de lojas e pontos comerciais cobrassem o que quisessem no momento de renovar seus contratos.

Esse decreto deu ao locatário o tempo necessário de firmar seu comércio com o devido respaldo legal, ficando seguro de que isso não seria uma perda de tempo por, de repente, perder tudo o que conquistou por não ter justamente nenhum amparo legal.

Só que esse ato dos legisladores foi uma grande interferência em relação à vontade e à liberdade contratual, pois procurou privilegiar apenas a parte menos favorecida no que diz respeito ao negócio locatício.

Até aquela época, o que valia era o pacta sunt servanda, adotado até o século XIX por quase todos os povos ditos civilizados. É o famoso “vale o que está escrito”.

Com os efeitos da Segunda Grande Guerra, que havia sido deflagrada em 1939 e durou até 1945, até 1964 (ano em que aconteceu o golpe militar), o Brasil teve 21 leis “temporárias” e “transitórias” no intuito de pôr em ordem o caos social oriundo das guerras em todo o planeta por causa da falta de imóveis, principalmente os que teriam como destino a locação.

Antes, qualquer vínculo locatício era regulamentado pelo Código Civil de 1916.

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Surge a denúncia vazia

O Banco Nacional de Habitação, popularmente conhecido por BNH, foi criado no ano de 1964, a fim de estimular investimentos no setor de construção civil e, com isso, estabelecer um equilíbrio na famosa lei de oferta e procura, em relação aos imóveis que estariam disponíveis para locação.

Então, a partir daí, aparece o termo “denúncia vazia”.

E o que estabelecia a “denúncia vazia”? Que o proprietário estaria amparado pela lei se quisesse, sem motivo algum, reaver o imóvel, depois de um determinado período, se a relação locatícia não estivesse lhe sendo financeiramente satisfatória.

Foi a partir dessa época que houve um investimento pesado no setor da construção civil, ainda mais porque a diversidade de investimentos no Brasil era ínfima, e investir em imóveis para locação havia se tornado um “negócio da China”.

Também era algo vantajoso ao locatário que, por qualquer motivo, não tinha ainda condições para comprar seu imóvel próprio.

A Lei 8.245/91: lei do inquilinato

É nesse contexto que aparece, em 1991, a lei do inquilinato vigente, que reúne todo o aprendizado que nossos legisladores conseguiram obter ao longo dos acontecimentos narrados neste histórico das relações locatícias.

Nunca é demais lembrar que no ano de 1979 o Brasil tinha uma população de 110 milhões de habitantes e que 40 anos depois esse número saltou para algo em torno de 206 milhões.

Foi dentro desse contexto urbano, pontuado por um grande caos, que muitas pessoas passaram a viver em favelas nas grandes cidades, atrás de emprego e condições melhores de vida.

O que é a lei do inquilinato

Lei do inquilinato é aquela aplicada quando se vai alugar um imóvel dentro de área urbana, independentemente da sua localização, se a destinação deste for urbana, ou seja, para prestação de serviços ou, ainda, com fins residenciais, comerciais ou industriais.

É a Lei n. 8.245, vigente desde 18 de outubro de 1991.

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Diferença entre lei do inquilinato e lei da locação

Em teoria, não existe nenhuma diferença entre os dois termos.

A locação de imóveis tem regras próprias determinadas pelo que foi acordado no contrato firmado pelas partes (locador e locatário) e, também, pela Lei Federal n. 8.245, de 1991, conhecida por lei do inquilinato ou lei do aluguel, que regulamenta todas as locações de imóveis urbanos no país.

Inquilino

A definição dada pela maioria dos dicionários é que o inquilino é a pessoa que vive em imóvel alugado.

Também é conhecido por locatário ou, menos frequentemente, alugatário.

O que é inquilino

De acordo com a lei do inquilinato, é a pessoa física ou jurídica, que aluga, para si, imóvel de terceiro, com fins residenciais ou comerciais.

O inquilino, pela lei, tem direitos e deveres durante o tempo em que usufrui do imóvel alugado.

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Direitos do inquilino

O inquilino tem direitos e deveres quando está alugando um imóvel. Estes são garantidos por lei e devem ser respeitados.

Vamos ver quais são os principais direitos do inquilino.

  • Receber o imóvel em condições perfeitas para ser usado;
  • Isenção total de pagamento das despesas extras que houver no condomínio;
  • A preferência pela compra, quando o dono do imóvel decide colocá-lo à venda;
  • Sublocação do imóvel (desde que o proprietário concorde com essa prática);
  • Receber indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel;
  • Devolver o imóvel quando quiser;
  • Ter todos os recibos de quitação dos aluguéis;
  • Pagar taxas administrativas, o que deve ser feito pelo proprietário;
  • Pagamento proporcional (e não o valor “cheio”) de multas.

Direitos do locador

Agora, veremos quais são os direitos daquele que coloca seu imóvel para alugar:

Ter de volta o imóvel da mesma forma como o entregou no momento da assinatura do contrato de locação;

  • Receber o aluguel em dia;
  • Solicitar o despejo e todas as garantias;
  • Ser notificado previamente a respeito de mudanças;
  • Ter conhecimento de tudo o que ocorre em seu imóvel durante a vigência do contrato;
  • Saber como funcionam as despesas com seu imóvel;
  • Vistoriar o imóvel quando bem quiser;
  • Promover reajuste no valor do aluguel.

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Lei do inquilinato atualizada

A partir do dia 25 de janeiro, começa a vigorar a nova lei do inquilinato, não só para os novos contratos, mas, também, para os antigos.

Quais são as principais modificações na lei do inquilinato?

Uma das alterações mais notadas é que os inquilinos que estiverem atrasados no pagamento do aluguel poderão sofrer com uma ação judicial de despejo no prazo de 15 dias para desocupar o imóvel, se não tiverem garantia locatícia.

Esse prazo ainda poderá ser usado para despejo, em trinta dias, se não for realizada a substituição do fiador que tenha se exonerado.

O fiador poderá desistir, a qualquer tempo, de seu compromisso, não necessitando justificar sua decisão.

Na lei do inquilinato atual, o fiador tem obrigação de garantir o imóvel até que este seja efetivamente devolvido ao proprietário.

A nova lei também prevê a troca de fiador na vigência ou prorrogação do contrato.

Essa lei ainda versa sobre a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel.

Sendo assim, se o inquilino resolver entregar o imóvel antes do encerramento do contrato, terá que pagar um valor proporcional ao tempo que restaria para cumprir o contrato em sua plenitude.

Há outras mudanças não tão impactantes.

Se quiser conhecer a lei completa, clique aqui.

Reajuste do aluguel

Um Projeto de Lei (n. 1026/21) estabelece o reajuste de todos os contratos de aluguel, residencial e comercial, até o índice total da inflação oficial do País, aferida pelo IPCA, Índice de Preços ao Consumidor Amplo.

A proposta está tramitando na Câmara dos Deputados, sem data para ser apreciada pela Casa.

Os contratos locatícios que fizeram aniversário em outubro de 2022 tiveram um índice de reajuste de 8,25%, percentual estipulado por lei.

Entrega das chaves

Está previsto no artigo 4º da Lei n. 8.245/91 que o proprietário não pode requerer seu imóvel antes que o contrato seja encerrado.

No entanto, o inquilino poderá entregar as chaves de forma antecipada desde que arque com a multa proporcional ao descumprimento do contrato, ou, ainda, multa estipulada pela justiça.

Via de regra, os contratos de locação preveem o pagamento de uma multa de três aluguéis pelo descumprimento do contrato.

Tomando como exemplo, o inquilino que paga R$ 1.000,00 de aluguel, sendo seu contrato de 30 meses, se entregar as chaves do imóvel depois de 10 meses teria que pagar R$ 2.000,00 de multa.

A conta é esta: R$ 1.000,00 de aluguel x 3 (multa) = R$ 3.000,00/30 meses = R$ 100,00 x 20 meses de descumprimento = R$ 2.000,00.

Este artigo recebeu uma revisão por meio da lei n. 12.744/2012.

Antes dessa redação, a multa era integral, mesmo se restasse só um mês para o inquilino entregar as chaves.

Isso fez o Judiciário ser inundado por milhares de ações e os magistrados começaram a entender que a multa tinha que ser proporcional.

Então, foi criada uma enorme jurisprudência e, tempos depois, a alteração definitiva da lei do inquilinato.

O inquilino poderá também ser dispensado de pagar a multa se o motivo da devolução do imóvel seja por transferência, pelo seu empregador, particular ou público, para a prestação de serviços em localidades diferentes daquela do começo do contrato.

Neste caso, o inquilino precisa provar sua alegação e fazer uma notificação por escrito ao locador com um prazo mínimo de 30 dias de antecedência.

Deve-se ressaltar que o artigo de lei é muito explícito nesse sentido.

É muito comum que as partes estipulem que, depois do prazo de um ano, o inquilino fique isento de pagar multa, mas, para isso, deve comunicar ao proprietário, com um mês de antecedência, que irá entregar as chaves.

No entanto, se não existir nenhuma cláusula expressa mencionando essa situação, ocorre, sim, o pagamento de multa, que será de maneira proporcional, de acordo com o que é previsto em lei.

Com ou sem multa, o inquilino é obrigado a entregar o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo, é claro, as deteriorações decorrentes do uso normal.

As contas de consumo têm de estar devidamente quitadas.

Só dessa forma terá direito ao termo de quitação.

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Desocupação

Pela lei do inquilinato, o inquilino tem, no mínimo, até 30 dias, após o encerramento do contrato, para desocupar o imóvel.

Despejo

Ações de despejo estão previstas na Lei do inquilinato n. 8.245/91 e podem ser propostas pelo dono do imóvel.

O inquilino pode ser despejado se cometer qualquer infração do contrato, além dos típicos casos de falta de pagamento do aluguel, alterações da destinação do aluguel do imóvel, mudanças estruturais que não receberam autorização devida, violação de normas do condomínio, entre outras tantas.

Para os casos de inadimplência por parte do locatário, a motivação mais frequente quando o locador propõe uma ação de despejo, é possível que se evite a rescisão do contrato de aluguel realizando o pagamento do débito atualizado, em um prazo de 15 dias, levando em conta os aluguéis, multas devidos, e demais multas de contrato, custas processuais e honorários advocatícios, além de juros de mora.

Se não houver a quitação do débito então o despejo poderá ser formalizado.

Sendo assim, fique atento as suas finanças e quando receber seu salário, reserve logo a quantia destinada ao pagamento do aluguel, a fim de evitar imprevistos e dores de cabeça futuros.

Ação de despejo

A ação de despejo (ou ordem de despejo, como muitos dizem) está prevista na lei do inquilinato.

Na verdade, trata-se de um processo judicial no qual o dono de um determinado imóvel tem poder, conferido a ele por lei, de retirar um inquilino em um prazo previamente estipulado pela justiça.

Essa ação judicial objetiva única e tão somente garantir a desocupação do imóvel e permitir que o proprietário recupere sua posse.

A ação de despejo torna-se válida quando houver descumprimento do contrato por parte do locatário.

Há inúmeras situações que podem levar a uma ação dessa natureza como, por exemplo, falta de pagamento do aluguel e demais encargos, sem que haja quaisquer garantias; falecimento do inquilino; tendo o imóvel sido ocupado por pessoas não dependentes; descumprimento de qualquer cláusula do contrato; promovendo uma mudança estrutural não devidamente autorizada e sublocação continuada, mesmo após o fim do contrato.  Gostou desse artigo da Lei do Inquilinato, compartilhe com alguém que precisa saber sobre a Lei do Inquilinato, deixe abaixo seus comentários, dicas ou sugestões!

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