Usucapião: Seu Direito à Propriedade
Entenda o usucapião e como adquirir a propriedade de um imóvel através do uso prolongado. Descubra os requisitos, prazos e modalidades para garantir seu direito. Consulte um advogado especialista e conquiste sua casa própria!
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Usucapião – O que você precisa saber
Usucapião – O que é? Você tem direito a Usucapião? Qual tipo Solicitar, Quanto custa? Você já deve ter ouvido falar em usucapião, mas por ser uma palavra pouco comum no vocabulário comum do dia a dia, muitos acabam não entendendo o que realmente significa. Sabe aquela história que você ouviu de alguém que “tornou-se dono” de um terreno que pertencia a outra pessoa?
O que é o usucapião
Antes de mais nada, é necessário esclarecer que estamos tratando de um caráter relativo à propriedade, ou seja, o direito a uma determinada coisa pessoal, que é considerado um direito real pelo direito civil brasileiro. Grosso modo, a usucapião seria uma forma de adquirir a propriedade por possuir uma coisa, ou seja, usando-a. Não surpreendentemente, a origem desta palavra vem da combinação de dois termos latinos usu e capere, que significam algo semelhante a “desfrutar”. E qual é a sua origem histórica? Muito brevemente, a ideia de usucapião surgiu no direito romano, na Roma antiga, com a Lei XII, este instituto semeou ao criar a prescrição do direito de propriedade na possibilidade de o proprietário não exercer a posse desse bem, móvel ou imóvel, abandonando-a. Desde então, os tempos mudaram, as ideias sobre uso, posse e propriedade da terra evoluíram, várias leis foram criadas que foram refinando cada vez mais essa figura até chegarmos à configuração atual da usucapião.
No direito brasileiro, esse instituto surgiu oficialmente no início do século XX com o Código Civil de 1916 e ainda era tímido, longe de atingir o espaço e a importância que tem hoje em nossa legislação, e com peculiaridades e características diferentes da Lei que o referido instituto de usucapião, que atualmente também serve para regularizar imóveis.
Como é o funcionamento do usucapião
O que pode ser usado? O que é necessário para que exista a usucapião? Os pressupostos da usucapião, ou seja, os requisitos necessários e implícitos para que esse instituto realmente faça sentido, são três: coisa passível ou passível de usucapião, usucapião e decurso do tempo.
Quando falamos de coisa hábil, estamos falando do tipo de bens passíveis de usucapião, e nosso ordenamento jurídico entende que são todos bens alienáveis, ou seja, aqueles para os quais pode ser transferido seu domínio ou posse. Por outro lado, por exemplo, o sol (pela sua natureza) ou bens menores (por lei) são inalienáveis, portanto inutilizáveis (não suscetíveis de usucapião).
Em termos de posse exercida sobre um bem, não basta que alguém “tenha a coisa em sua posse” para usurpar, pois exige uma posse especial, com algumas características específicas. São eles: posse pacífica, ou seja, o dono não resistiu à posse alheia. Deve ser contínuo, ou seja, ininterrupto, é necessário que o titular (aquele que deseja usar e não seja o proprietário) tenha a coisa consigo por todo o tempo necessário (esse tempo irá variar de acordo com as peculiaridades de cada caso e o tipo de usufruto) e até a propositura da ação de usucapião. Além da posse com espírito de dono, ou seja, exige-se que o dono que queira usufruir da coisa de forma clara e ativamente exerça os poderes da sua coisa, tenha vontade real e expressa de ser o dono da coisa e age como tal. Finalmente temos o tempo, o intervalo de tempo. Para que a posse “torna-se” propriedade, ela deve ser exercida durante um período de tempo.
O tempo necessário para onerar bens móveis ou imóveis variou em nosso ordenamento jurídico dependendo do período histórico, e hoje temos vários tipos de usufruto, cada um exigindo condições diferentes, sendo o mais longo deles 15 anos de posse.
Quem tem direito ao usucapião
Qualquer pessoa singular tem o direito de intentar uma ação de posse, desde que:
- Ter posse de bens móveis ou imóveis;
- O objetivo é dar a este bem uma função social;
- Tenha a intenção de cuidar desse bem como se você o possuísse.
No caso de imóveis, a usucapião ainda permite que uma ação tenha como objeto apenas uma área dentro de uma área maior.
Isso significa que você mora em uma grande fazenda, mas usa apenas um hectare de terra e tem interesse em usá-lo. O processo de exploração desfavorável permite que você obtenha aquele hectare específico sem muito mais problemas do que o processo normal.
coisa= objeto
- Ter propriedade exclusiva (estar ou usar a coisa o tempo todo);
- Ocupá-lo continuamente pelo período especificado para usucapião;
- Ele não obteve o bem pela força ou por meios secretos.
Assim, a usucapião não pode ser utilizada, por exemplo, em casos de locação ou prestação de serviços fiduciários. Porque nestas situações o ocupante dos bens percebe que não é o proprietário.
Além disso, o usucapião pode ser propriedade ilegal sem registro, sem delimitação ou sem registro público.
Por outro lado, se o dono do imóvel cuidar bem dele, pagar os impostos e contas necessárias e administrá-lo de acordo com a lei, dificilmente o imóvel será utilizado.
A usucapião também é um processo que se aplica exclusivamente a bens privados abandonados, irregulares ou não devidamente registrados, não se aplicando a bens públicos.
Tipos de usucapião
Aqui vamos entender as especificidades de cada tipo de usucapião assim ficará mais fácil identificá-los! Em nossa legislação, temos três tipos de usucapião: extraordinária, ordinária e especial, que dividimos em rural, urbana e familiar; além disso, ainda temos usucapião coletiva e indígena. Entenda as exigências dessas espécies de forma didática:
Usucapião extraordinária
(art 1238.º do Código Civil)
Prazo e duração de 15 anos. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o proprietário tiver estabelecido no terreno residência habitual ou atividade de natureza produtiva. Essa possibilidade de abreviar o prazo é mais um reforço da ideia da função social da propriedade. (função social significa que a terra é explorada em beneficio do requerente, ou seja, plantação de mandioca, cana de açúcar, entre outras atividades.)
Usucapião ordinário
(art.º 1242.º do Código Civil)
Posse, 10 anos, Titularidade equitativa (convertida em escritura pública) e Boa-fé. Mas o que seria isso apenas um nome? Segundo o advogado cível Carlos Roberto Gonçalves em seu livro Direito Civil BRASILEIRO – Direito das COISAS, seria “aquele título capaz de transferir domínio e posse se não contivesse nenhum vício que impedisse essa transferência”. Um exemplo clássico é a ideia de uma pessoa física que tem um contrato de compra e venda registrado em cartório e acredita fielmente ser o novo dono do imóvel, mas não imaginou que o vendedor não é o verdadeiro dono e a aquisição não é aperfeiçoada e pode ser cancelada; temos neste caso um exemplo de título justo e, uma vez que fez o comprador acreditar que ele é o proprietário, temos boa fé.
Usucapião Rural Especial
(Art. 1.239, Código Civil)
Posse, prazo de 5 anos, área de propriedade até 50 hectares, uso da terra para habitação e produtividade econômica conjuntamente, e exigência de não possuir outro imóvel rural ou urbano.
Usucapião Urbano Especial
(art. 1.240, do Código Civil)
Posse, prazo de 5 anos, área de domínio até 250 m 2, uso para habitação própria ou de família e a exigência de não ser dono de casa urbano ou rural.
Expropriação da família
(Art.º 1240-A do Código Civil)
Titularidade pelo prazo de 2 anos, trata-se de prédio urbano até 250 m², utilização do imóvel para habitação e exigência de existência de imóvel anterior comum a dois pessoas casadas ou em união estável e posteriormente uma delas tenha saído de casa (voluntária, afetiva, material e economicamente). Além disso, é importante ressaltar que o cônjuge desertor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural para usufruir.
Usucapião coletiva
(art. 10 da Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade)
Posse exercida por várias pessoas, prazo de 5 anos, exigência de que a área total dividida pelo número de proprietários seja inferior a 250 m² por proprietário e que esses proprietários não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usufruto indígena
(art. 33 da Lei 6.001/73)
Posse, prazo de 10 anos consecutivos e área de propriedade inferior a 50 hectares.
Para além destes tipos de usufruto de bens imóveis, temos ainda duas formas de usufruto de bens móveis (por exemplo, viaturas). A primeira delas é a usucapião extraordinária, em que os requisitos são, em princípio, a posse dos bens móveis pelo prazo de 5 anos (artigo 1261.º do Código Civil); e a outra é a usucapião ordinária, na qual se exige a posse, o prazo de 3 anos, a existência de título equitativo e boa-fé do titular.
Como funciona o processo do usucapião
Documentos necessários para ingressar com ação judicial de usucapião:
- A origem e características da propriedade, bem como a existência de construções, benfeitorias ou quaisquer acréscimos ao imóvel, exceto as datas em que ocorreram;
- Documentos comprovativos da origem, continuidade, natureza e duração da titularidade;
- O tipo de usucapião pleiteado e seu fundamento legal ou constitucional;
- Número do registro ou transcrição da área onde está localizado o bem da usucapião, ou informação de que não está registrado ou transcrito;
- Todo tipo de documento pessoal do companheiro, caso precise;
- Plano e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado;
- O nome e estado civil de todos os proprietários anteriores cujas participações foram adicionadas às participações do requerente para completar o período de qualificação, se necessário;
- Certidão negativa de distribuidores civis de tribunais estaduais e federais, do condado onde o imóvel está localizado e da residência do requerente.
Solicitação do usucapião
Para reivindicar a retenção de um patrimônio, é necessário que o indivíduo esteja na posse exclusiva de tal patrimônio (seja nele ou em uso constante), ocupe-o ininterruptamente e não o adquira pela força ou por segredo significa caminho.
Isso significa que uma pessoa precisa ter os bens com a intenção real de possuí-los, para que os bens não fiquem sujeitos a ninguém e ninguém os reivindique durante o tempo em que a pessoa voltou a possuí-los.
A usucapião não pode, portanto, ser usada nos casos em que a pessoa que usufrui da propriedade está ciente de que não é o proprietário ou trabalha para ela (como administradores e proprietários).
O usufruto também não pode aplicar-se a bens móveis ou públicos, reservando-se este direito apenas aos bens particulares abandonados, irregulares ou não devidamente registrados.
Reserva-se o direito de utilização de bens que não estejam publicamente regulamentados, registados, demarcados ou registados.
Isso significa que, se o proprietário cuidar bem dele, pagar os impostos e as contas necessárias e administrá-lo de acordo com a lei, é improvável que o imóvel seja desapropriado.
Valores
Não existe um valor padrão para usucapião. Isso se deve aos diferentes tipos e especificidades das diferentes situações em que se trabalha.
No entanto, podemos dar um exemplo para estimular. No caso de usucapião, o valor da ação pode variar de 10% a 30% do valor do imóvel.
Existe tempo para ser usado o usucapião
Existem mais tipos e possibilidades de usucapião, sendo determinado um prazo específico para cada um deles.
O que pode impedir o usucapião
As terras públicas não são utilizáveis. Além disso, os seguintes contratos podem excluir a possibilidade de usucapião: Contrato de locação de imóvel; Contrato de locação, reintegração de posse.
Imóvel de herança
Uma coisa imóvel que é uma herança pode ser usada por um de seus herdeiros. No entanto, o processo tem alguns requisitos.
Se o imóvel foi herdado por qualquer número de herdeiros, mas apenas um deles mora no local, enquanto os demais renunciam aos bens sem pagar taxas, contas e impostos, é possível, sim, pedir a preservação.
Caso algum dos herdeiros em situação análoga à descrita supra reúna os requisitos descritos nos regimes de usufruto imobiliário, o Supremo Tribunal tem entendido que é possível requerer a regularização como proprietário do terreno através da expropriação.