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O que é imissão na posse

A ação de renúncia à posse existe no ordenamento jurídico brasileiro e tem como fundamento o artigo 1.228 do Código Civil. Assim, este artigo estabelece o fato de que o proprietário tem a possibilidade de gozar da coisa que possui.

Trata-se, portanto, de um procedimento processual, classificado como ação de petição, que permite ao autor individual da ação determinar o bem determinante. Por fim, trata-se de um mecanismo jurídico que visa proteger o direito de aquisição de bens que o indivíduo ainda não possui.

Vale ressaltar que a ação de usucapião é amplamente utilizada na venda de imóveis em leilões judiciais ou extrajudiciais.

Tem havido controvérsia sobre a natureza jurídica da ação de posse. Isso foi feito porque havia dúvida se a ação era de natureza possessiva ou peticionária. Assim, esta controvérsia decorreu do fato de que o Legislativo do Código de Processo Civil de 1939 colocou esta ação no capítulo relativo às ações patrimoniais.

Aqueles que alegaram que a ação de desocupação de posse é de natureza peticionária argumentaram que o objeto da ação é conceder a posse e não proteger uma posse já existente. 

Embora a questão não esteja pacificada na jurisprudência atual, a doutrina entende que prevalece o caráter peticionário da ação por se basear na proteção do direito de posse e não na proteção do fato jurídico da posse.

Funcionamento da imissão de posse

Para entrar com uma ação judicial, alguns requisitos devem ser atendidos. Vale ressaltar que é necessário comprovar o domínio em relação ao imóvel e que não poderá usufruí-lo por impedimento de terceiros.

Portanto, se o imóvel for arrombado à força, de forma secreta e incerta, o proprietário deverá colher provas e comprová-lo em juízo. É essencial que todas as situações sejam relatadas no processo. A ciência do juiz gera convicção e te faz bem sucedido na demanda.

Para que o juiz possa conceder a liminar, é necessário reunir todas as provas. Tal decisão é muito benéfica para um pedido de tutela de urgência, e se o réu não cumprir, uma ordem será expedida. Vale citar o Código de Processo Civil:

“Art. 538. Se a obrigação de entregar a coisa não for cumprida no prazo fixado na sentença, é expedido mandado de busca domiciliar ou mandado de segurança em favor do credor, conforme se trate de bem móvel ou imóvel coisa. “

Requisitos

Para registrar esta reclamação, alguns requisitos devem ser atendidos, por exemplo:

• domínio sobre propriedade;
• incapacidade de usar os bens devido à oposição de terceiros;
• perda do direito de uso do imóvel pelo antigo proprietário;
• uso indevido da propriedade.

Portanto, se os bens forem levados pela força (física ou moral), por meios secretos ou incertos, o proprietário deverá colher provas e apresentá-las ao juiz quando da ação judicial.

Isso porque dessa forma a apropriação do bem pode ser caracterizada como injusta e o direito de propriedade é conferido ao proprietário.

Tipos de ações possessórias

• Preservação da posse: visa pôr fim à interferência (tudo o que impeça o pleno gozo da propriedade) no direito de posse. Em outras palavras, esta medida ajuda a impedir distúrbios ou perturbações (como ameaças) que interferem no uso do imóvel, mas não ameaçam completamente a propriedade.
• Posse: esta medida é utilizada quando o proprietário perde a posse do seu imóvel, por exemplo após sofrer violência, ameaças graves ou ser enganado, podendo ser utilizada em caso de invasão ou invasão.
• Mandado de segurança: trata-se de ação cautelar que pode ser ajuizada com base na possibilidade de interferência ou encampação (ações que impedem o proprietário de usar o imóvel).

Pedido liminar na imissão

São diversas as situações em que cabe uma liminar ou liminar para que a posse seja concedida no início do processo e não na pendência de uma decisão final do juiz. 

Por exemplo, se uma propriedade foi comprada em um leilão que envolva a alienação de um administrador, a própria lei estabelece que um juiz é obrigado a emitir uma ordem judicial para desocupar a propriedade.

Para os leilões que ocorrem durante o processo judicial, como a execução por dívida de apartamento ou a execução, o próprio juiz pode tomar uma decisão durante o processo, porque uma vez que o leiloeiro pagou o valor devido pelo leilão em tribunal, o juiz deve emitir uma ordem de compra de participações.

Lei Imissão na posse

Conforme consta nos artigos

art. 538 e 625 do Código de Processo Civil:

Arte. 538. Se a obrigação de entregar a coisa não for cumprida no prazo fixado na sentença punitiva, será expedido mandado de busca domiciliar ou de apreensão em favor do credor, conforme a coisa seja móvel ou imóvel . .

1. A existência da melhoria deve ser afirmada na fase de conhecimento, na contestação, de forma detalhada e atribuindo, sempre que possível e justificado, o valor adequado.

2. O direito de retenção para aperfeiçoamento deve ser invocado na impugnação, na fase de conhecimento.

3. Ao procedimento previsto neste artigo aplicam-se as disposições sobre o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer.

Art. 625. O administrador revogado entregará imediatamente ao substituto os bens do espólio e, se não o fizer, será compelido por ordem de revista à casa ou por imposição de posse, conforme seja móvel propriedade. ou bens imóveis, sem prejuízo da multa a pagar, fixada pelo juiz em montante não superior a três por cento do valor dos bens inventariados.

Art. 501, parágrafo único do Código Civil:

Um único parágrafo. Se houver atraso na tomada de posse do bem que possa ser imputado ao vendedor, o prazo para resolução corre a partir daí.

Leilões e imissão

O leilão judicial consiste em uma das modalidades de expropriação executiva, na qual o juiz estadual executa a alienação forçada de bens integrantes do patrimônio do devedor, visando à satisfação dos direitos creditórios do credor para que o direito substantivo contido no título executivo seja transformado em resultados concretos com projeções materiais no mundo real.

A nota geral de qualquer execução judicial assenta na satisfação do direito do credor, ao passo que a alienação em hasta pública é uma sub-rogação técnica executiva da conduta do titular da obrigação legal, através da qual o Estado procederá à transmissão coactiva da propriedade a posse dos bens do devedor, a quem oferece a melhor oferta, para que o dinheiro obtido seja distribuído aos seus credores.

O leilão (ato pelo qual se encerra o leilão judicial, mediante a realização da última apresentação), nas condições do artigo 903, caput, do Código de Processo Civil, permanece cumprido, torna-se o prefeito, extinto e irrevogável, com a assinatura do respectivo auto pelo juiz, pelo leiloeiro e pelo leiloeiro.

A ordem de leilão é a expressão escrita de um acto judicial destinado a tratar de bens, pelo qual o Estado transfere para o cessionário os direitos exercidos sobre a coisa hipotecada. 

Como em nosso ordenamento jurídico, porém, a transferência de propriedade para imóvel só se efetiva mediante registro (art. 1.245, caput, do Código Civil), o juiz da execução – conforme estipulado no art. 901, §1º, OSŘ – determina o emissão da certidão de leilão, que é um título formal registrado no registro de imóveis, para que o imóvel seja transferido ao leiloeiro.

A liberação da propriedade do imóvel pelo comprador é consequência natural do leilão e ocorre por determinação judicial no próprio protocolo de execução, sem a necessidade de ajuizamento de outra ação judicial para esse fim. 

Nesse sentido, o art. 901, § 1º, OSŘ e o entendimento geral da jurisprudência assegura que, uma vez que o comprador verifique o efetivo pagamento do valor total do leilão, ele tem o direito de ver imediatamente a carta de leilão emitida, porque além da concessão de sua entrada na propriedade.

Já o leilão extrajudicial consiste na venda do imóvel por iniciativa privada, ou seja, fora da esfera judicial, a quem oferecer a melhor oferta. 

Os leilões extrajudiciais de maior abrangência e importância social são, entretanto, aqueles regidos pela Lei de Alienação (Lei 9.514/97), em que o devedor transfere a propriedade do bem imóvel e o transfere ao credor como garantia do cumprimento da obrigação. relacionados com o reembolso do empréstimo contraído.

Em caso de inadimplemento do financiamento, é assegurado ao credor, através dos procedimentos previstos na legislação aplicável, o direito de executar medidas executivas extrajudiciais para que, sem quitação das dívidas até a consolidação do imóvel em nome do credor-fiduciário , cabe-lhe apoiar a realização de dois leilões de venda do bem imóvel para que o seu empréstimo seja satisfeito pelo produto da alienação.

Será lavrada uma escritura pública de compra e venda de bens imóveis para o requerente, a qual deverá fundamentar a inscrição deste título de aquisição no registo predial competente para que seja o proprietário do imóvel. 

Ocupado o imóvel, o interessado deve ajuizar ação de execução, que é uma ação de petição em que o proprietário busca o direito de exercer a posse do imóvel pela primeira vez contra aquele que o detém indevidamente (o depositário do devedor).

 O que o leiloeiro pede é uma coisa, com razão ele pede a propriedade e o direito de continuar (ius possidendi).

Portanto, uma vez comprovado que o leiloeiro é o proprietário do bem, ele tem o direito de reaver o bem de quem o detenha ilegalmente, nos termos do artigo 1.228 do Código Civil.

Ajuizar imissão na posse

É fundamental que o comprador obtenha o talão de leilão após o leilão do imóvel. Este documento dá-lhe a propriedade dos bens e deve ser registado no registo predial.

Em uma transferência imobiliária regular, o comprador está protegido e tem mais facilidade para processar por despejo e execução, se necessário.

Como é necessário buscar a tutela por equidade, a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário é imprescindível na negociação de uma imissão de posse. Por meio de orientação profissional, o proprietário pode tomar posse do imóvel dentro de um prazo aceitável.

Se o imóvel for fruto de alienação fiduciária, o proprietário pode, inclusive, requerer judicialmente a ordem de despejo. Nesse caso, o requerente pode cobrar condomínio, IPTU e até o percentual de 1% do valor do imóvel a título de aluguel por habite-se nesse período.

Porém, é importante ressaltar que em qualquer caso o proprietário deve primeiro tentar entrar em contato com o morador. Um diálogo amigável é sempre a melhor forma de iniciar o processo de despejo.

Ocupante do imóvel

1 – O imóvel está sujeito à alienação fiduciária: aplica-se aqui a Lei 9.514/97, conhecida como Lei da Alienação Fiduciária, cujo art. do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias após a comprovação da consolidação da propriedade”.

Isso significa que o leiloeiro pode requerer judicialmente a desocupação do terreno: A partir daí, o morador deverá desocupar o imóvel arrematado em até 60 dias.

Além disso, o juiz pode determinar que o morador pague todos os débitos de condomínio e IPTU até a data da emissão, além de uma taxa de aquisição de imóveis de 1% ao mês devido ao uso indevido do imóvel.

2 – O imóvel não provém de alienação fiduciária: Aqui o leiloeiro deverá esclarecer suas dúvidas com advogado especializado em leilões para realização dos trâmites de imissões na posse.

Se um morador resistir a uma ordem judicial, a lei permite o despejo forçado da propriedade usando força policial.

No processo de despejo, as custas judiciais representam cerca de 1% do valor da reclamação (valor de liquidação). Se o morador se recusar a deixar o imóvel após a decisão judicial, será necessário um despejo judicial.

Nesse caso, há pequenos custos, os esforços dos oficiais de justiça, bem como o uso de um depositário judicial com a remoção e armazenamento do item.