Caução e suas regras

Caução – Saiba tudo sobre. Alugar um imóvel envolve burocracia contratual. Uma delas é sobre a garantia. Para assinar o contrato, o inquilino deve garantir que tem condições de pagar as parcelas mensais. A garantia é um dos métodos utilizados. Você sabe como isso funciona?

Amplamente utilizado no mercado imobiliário, funciona de forma prática e pode trazer benefícios ao final do contrato. Opções como usar um fiador ou contratar um seguro fiador nem sempre são vantajosas.

O que é caução?

A caução nada mais é do que uma garantia de aluguel estabelecida entre o inquilino e o proprietário ou por meio de uma imobiliária no momento da celebração do contrato de locação. A modalidade vem ganhando cada vez mais adeptos graças à sua praticidade.

O significado de custódia representa cautela. Ao contrário da fiança, em que um terceiro assume a dívida, ela é negociada antecipadamente, se necessário, e também pode cobrir danos físicos ao patrimônio. Existem dois tipos de garantia. Descubra as diferenças abaixo.

Garantia real: compreende bens móveis ou imóveis, como no caso de alienação fiduciária  ou hipoteca;

Garantia fidejussória: envolve uma garantia de pagamento em pessoas, não em bens, ou seja, você garante ao credor que terá a quantia necessária para pagar as dívidas pendentes.

No caso de contratos de aluguel, estará perante uma garantia fidejussória. Ela é responsável por garantir ao proprietário que todo o aluguel será recebido até o final da locação.

Como é feito o depósito de caução?

Mas afinal, caução de aluguel, como funciona? É uma das opções de garantia estabelecidas por lei na aprovação de um contrato de locação. Por ser mais simples que o seguro fiança e fiança, exige que o locatário antecipe o valor avançando no processo de contratação.

Isso significa que o depósito vem antes da devida confirmação do contrato de locação. Não há uma regra específica, mas os corretores de imóveis trabalham por padrão e costumam pedir três meses de aluguel à vista.

Este valor funciona como um depósito bancário, que poderá ser utilizado após o término do contrato tanto para pagar eventuais reparos no imóvel quanto para devolvê-lo ao inquilino. O dinheiro é retido pela imobiliária ou pelo proprietário até o final do período atual de locação.

É bom colocar o caução como garantia?

Conforme mencionado, o fato de o valor poder ser “devolvido” ou utilizado ao final do contrato é o que torna esse método tão vantajoso. O depósito reembolsável de aluguel acompanha a inflação da poupança, portanto o valor é atualizado com os juros apropriados.

Por exemplo, o método do fiador é mais barato que a fiança, mas depende de vários procedimentos, principalmente encontrar um terceiro para garantir o negócio. O processo é burocrático e pode ser inconveniente para as partes envolvidas ao longo da locação.

O seguro caução, por outro lado, depende da aprovação da imobiliária, que avaliará se o inquilino tem problemas financeiros. Por isso, na hora de analisar as opções, a caução é a forma mais prática e flexível de garantir um contrato de locação, sendo que ao final da negociação você receberá de volta o valor investido.

Como funciona a caução?

Nesse caso, a legislação brasileira determina que o valor destinado ao proprietário seja de, no máximo, três aluguéis. Portanto, se o aluguel mensal do imóvel for de mil reais, a caução do aluguel deve ser de no máximo três mil reais.

O valor é depositado ou entregue ao proprietário do imóvel imediatamente após a assinatura do contrato de locação. A entrega das chaves deverá ser feita somente após a confirmação do pagamento da caução.

A Lei do Inquilinato também estipula que, caso o inquilino opte por depositar o valor, o dinheiro será destinado a uma conta conjunta em nome do proprietário e do inquilino. A legislação, portanto, não recomenda que o proprietário do imóvel transfira os valores para uma conta pessoal.

Um depósito pode ser levantado de uma conta conjunta em algumas situações específicas, tais como:

• A pedido do inquilino com o consentimento do senhorio (por escrito);
• A pedido do locador, com o consentimento do locatário (por escrito);
• Caso o inquilino pretenda apresentar documento comprovativo do cumprimento de todas as obrigações especificadas pelo proprietário do imóvel no contrato de arrendamento;
• A pedido do proprietário e do inquilino ao entrar com uma ação judicial.

Diferença entre caução e fiador

Primeiro, vamos ver o que é caução. Esta garantia é uma das mais utilizadas nas locações, é um instrumento que garante o cumprimento de uma dívida/obrigação ou a reparação de qualquer dano, seja através de um valor que seja depositado ou de algum bem que seja dado em garantia de sua satisfação.

A garantia é uma garantia pessoal, o fiador responderá pessoalmente e não com bens específicos.

Alguns locadores exigem que o fiador apresente o imóvel a ser dado como garantia no contrato de locação, caso em que o imóvel será detalhado no contrato por meio de certidão de registro de imóveis atualizada, que também é utilizada na hipoteca. Seu único objetivo é a segurança jurídica para a celebração do contrato.

É certo que a garantia exige outorga ou uxória conjugal, ou seja, a outorga do marido ou da mulher, caso alguém não queira assinar, o ato jurídico não se conclui por ausência, pressuposto fundamental de validade.

Ressalte-se que cada garantia desempenha um papel diferente e traz a possibilidade de satisfação da obrigação, seja com bens móveis ou imóveis, dinheiro ou de forma meramente pessoal. Lembre-se que é proibido optar pelas duas garantias no mesmo contrato.

Portanto, é impossível dizer qual é a melhor garantia para você pedir no seu contrato de locação, porque você tem que perceber o que realmente é mais importante para você no contrato. É extremamente importante ter uma garantia que melhor assegure o direito claro e certo do locador, seja ele qual for.

O locador pode quebrar o contrato?

A quebra prematura do contrato não é uma situação agradável em uma relação de aluguel. Mas é algo que pode acontecer devido a vários fatores. 

A Lei do inquilinato permite que o inquilino entregue as chaves do imóvel antecipadamente sem pagar uma multa de rescisão. Os proprietários são regidos por regras diferentes.

A legislação específica no artigo 9.º estabelece as razões pelas quais o locador pode rescindir o contrato. Antes, porém, cabe esclarecer que as partes não podem pactuar livremente que o locador rescinda o contrato mediante o pagamento de multa.

Quebra de contrato

O locador pode rescindir o contrato:

• falta de pagamento de aluguel e outras taxas;
• para realizar reparos de emergência especificados pelo governo.

Prazo inferior a 30 meses 

Durante este período, o locador poderá tomar posse do imóvel apenas pelos seguintes motivos:

1. em consequência da cessação do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo arrendatário estiver relacionada com o seu vínculo laboral;
2. se encomendado para uso próprio;
3. no caso de pedido de demolição e construção permitida ou para execução de obras aprovadas pelo governo que aumentem a área construída em pelo menos 20%;
4. se o imóvel for destinado a hotel ou pousada, em 50%;
5. O período de arrendamento contínuo excederá 5 anos. (Artigo 47, Lei nº 8.245/93).

Prazo superior a 30 dias

O contrato é rescindido pela expiração do período especificado nas locações de apartamentos por escrito e por um período de 30 meses ou mais, independentemente de aviso prévio ou rescisão.

No entanto, a locação é prorrogada por tempo indeterminado se o arrendatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, sem oposição do senhorio. Se isso acontecer, o locador pode rescindir o contrato a qualquer momento e dar 30 dias para desocupar. (Artigo 46 da Lei nº 8.245/93).

Alienação

Se o ativo for alienado durante o arrendamento, o cessionário torna-se o novo arrendador. Ele tem, portanto, 90 dias para notificar o inquilino de sua intenção de reaver o imóvel. Após a notificação, o inquilino também terá 90 dias para desocupar o imóvel.

No entanto, se o contrato de arrendamento for celebrado por tempo determinado e o contrato contiver uma cláusula inscrita no registo predial que obrigue o comprador a cumprir o contrato até ao termo do seu prazo, o arrendamento não pode ser rescindido. (Artigo 8º, caput, Lei nº 8.245/93).

Devolução da caução 

E ao final do contrato, o inquilino pode pagar a caução. Desde que a propriedade tenha sido inspecionada e não haja danos ou inadimplência.

Como você pode ver, existem vários tipos de bens móveis e imóveis. Portanto, haverá várias maneiras de obter uma devolução em garantia. Ou seja, se a mercadoria estivesse em posse de terceiro ou locador. 

No caso de título de crédito ou direito real, bem como de título de capitalização, deverá ser resgatado na instituição em que se cadastrou.

E se for um depósito em dinheiro?

Se foi em dinheiro, deve ser devolvido com correção monetária. Além disso, se um depósito em dinheiro tiver sido feito de acordo com a Seção 38(2) da Lei do Aluguel, ele será cobrado de comum acordo. Confira o que diz o artigo:

• 2º A caução em dinheiro, que não ultrapasse o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em conta poupança aprovada e regulamentada pelo Governo, repassando ao locatário todas as vantagens então auferidas. respectivos valores

A forma de devolução dependerá, portanto, do tipo de depósito oferecido. Como você pode ver, existem vários tipos de bens móveis ou imóveis que podem ser penhorados.

Caução em bens móveis

O pagamento de garantias sobre bens móveis pode, assim, ocorrer em:

• Dinheiro;
• Títulos;
• Ação.

Caução em dinheiro

Primeiro, há o depósito em dinheiro. De acordo com a Lei do Aluguel, o valor máximo especificado no contrato é de 3 meses de aluguel.

O valor é, portanto, depositado na conta bancária. Por fim, ao término do contrato, o valor é devolvido ao inquilino (se não houver dívida).

Caução em títulos

Em segundo lugar, há também a cobertura de títulos. Nesse caso, o locatário recebe como garantia um título de capitalização vinculado ao contrato de locação.

Portanto, se houver algum atraso, o locador pode comprar de volta o título. Se o contrato for concluído, o locatário reembolsará esses valores.

Porém, vale ressaltar que se a empresa que emitiu o título declarar falência, o locatário deverá trocar o valor no prazo máximo de 30 dias.

Caução em ações

Finalmente, há cobertura em ações. A lógica é a mesma dos títulos, mas o locatário adquire ações relativas ao arrendamento.

Além disso, é possível vender essas cotas em caso de eventual débito, ou devolvê-las ao locatário após o término do contrato.

Seguro caução – como funciona

Uma garantia é um tipo de garantia de pagamento fornecida por uma companhia de seguros.

Em caso de atraso, a seguradora obriga-se a indemnizar o locador. No entanto, é preciso levar em consideração algumas peculiaridades desse seguro:

• É necessário fazer um seguro. Portanto, é necessário conduzir novas negociações com a seguradora.
• O beneficiário da prestação, quer se trate de aluguer de um bem ou outra finalidade, deve comprovar pelo menos três vezes o valor da renda. No entanto, a renda estrangeira pode ser usada independentemente de morarem na propriedade ou não.
• Você deve passar por uma rigorosa análise de crédito, pois a seguradora deve confirmar sua capacidade de pagamento. É basicamente a terceirização de garantias.
• O dinheiro é a contraprestação pelos serviços prestados pela seguradora. Dessa forma, os inquilinos não retornam em hipótese alguma.
• A seguradora pagará o aluguel, mas pode processar para recuperar os valores devidos.

Outro jeito de utilizar a caução

Além de ser utilizado em locações de imóveis, esse modelo é utilizado para garantir o pagamento de compras a prazo ou locação de veículos.

Então é apenas uma garantia que o vendedor tem de que vai receber na data combinada. Ao alugar um carro, a locadora garante que o carro será devolvido em perfeitas condições.

Nesses casos, esse tipo de controle é o mais utilizado por ser menos burocrático. O comerciante retém assim o cheque até à data e, se tudo correr bem, devolve-o após o pagamento.

O mesmo se aplica ao aluguel de carros. O cliente poderá cobrar o cheque sem qualquer prejuízo se cumprir o que está estipulado no contrato.

Em geral, é uma forma de reduzir os riscos financeiros e trazer segurança aos proprietários e corretores.

Mas apesar da garantia que esta ferramenta oferece, investir e alugar imóveis ainda está associado a um risco considerável.

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