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O que é usufruto?

Um usufruto é o direito real de usar a propriedade ou a propriedade de outra pessoa. Ou seja, é um direito que se deve usufruir de um bem sem ser seu proprietário.

O direito de usufruto é, portanto, concedido em caráter temporário, inalienável e inalienável.

O beneficiário, denominado direito de usufruto, pode então utilizar os frutos naturais, industriais e civis dos bens em questão sem ter direitos de propriedade sobre eles.

Ao falar sobre usufruto de ativos como ações, há algumas especificidades a serem consideradas.

Como é o funcionamento?

O uso é um conceito-chave em várias áreas da economia.

Embora implique o uso ou aproveitamento do bem ou propriedade, não significa que o usufruto se torne proprietário.

Como o objeto não é de propriedade, o usuário naturalmente também não pode vendê-lo.

Em situações sucessórias, é comum falar-se em usufruto. O imóvel pode ser vendido de uma pessoa para outra sem que o comprador possa usar a casa, pois o usufruto fica nas mãos do herdeiro, por exemplo.

Nesses casos, o proprietário tem o que se chama de mera propriedade do imóvel, enquanto o usufrutuário tem o usufruto.

No entanto, não é apenas um direito de usufruto da propriedade.

Existem outras modalidades como o usufruto de bens financeiros como ações, em que o nu-proprietário tem a qualidade de sócio, enquanto o usufruto tem direito a dividendos.

Classificação

O direito de usufruto pode ser distinguido em algumas categorias específicas, como podemos ver abaixo:

• Usufruto simples: quando apenas uma pessoa utiliza o bem.
• Direito de usufruto: se o direito incide sobre bens imóveis ou não consumíveis.
• Utilização não autorizada: se tratar de bens de consumo.
• Direito de usufruto parcial: se a liberação incidir apenas sobre parte do imóvel.
• Direito total de uso: quando se refere a todo o imóvel.
• Direito legal de uso: previsto em lei.
• Direito voluntário de usufruto: se estipulado em contrato ou testamento.

Direitos e deveres

O usuário tem o direito de usar os bens e, em alguns casos, usar os produtos que os bens produzem, como o aluguel no caso de bens imóveis.

Além de entregar o bem no final do período de usufruto, o usufrutuário terá o dever de manter o bem em bom estado, se assim for acordado.

Doação com usufruto

Inicialmente, é necessário avaliar a possibilidade de doação. Nesse sentido, nenhum herdeiro necessário pode ser prejudicado. A doação de imóveis deve ser feita por escritura pública em cartório.

Além disso, deve ser expressa a vontade do doador de fazê-lo através do usufruto. Depois disso, o notário lavrar uma escritura pública e nela deve constar a cláusula de usufruto. Posteriormente, para que a doação seja válida, ela deve ser registrada no registro de imóveis.

Quais são os custos de fazer um presente de usufruto?

ITCMD: o imposto sobre doação de usufruto aplicável é o ITCMD, que pode variar entre 3% e 4% do valor do imóvel.

ESCRITURA PÚBLICA: será necessário o pagamento de emolumentos para lavratura de escritura pública de doação. Esse valor também varia de acordo com o valor do imóvel e varia de R $362,40 a R$ 3.595,30, no estado do RS.

REGISTRO: para que a doação seja válida, é necessário registrá-la no cartório de registro de imóveis. Esse valor também é variável e varia entre R $74,15 e R $1.797,65.

Essa modalidade é muito utilizada por quem não quer deixar seu patrimônio para inventário e prefere dividi-lo enquanto ainda está vivo. Essa forma de compartilhamento tem sido amplamente utilizada e tem se mostrado muito prática e segura.

Penhora de usufruto

Antes de entrarmos no âmago da questão, vale lembrar que é perfeitamente possível penhorar o usufruto nas execuções trabalhistas. 

Isso significa que os devedores em execuções hipotecárias estão sempre procurando alguma maneira de proteger seus ativos. 

Para tanto, ocorre que muitos cedem seus bens a terceiros ou mesmo a familiares em benefício da menor carência possível, acabando por manter o direito de uso quando tais casos ocorrem. E para analisá-lo com maior amplitude, é preciso observar alguns pontos:

Este instituto foi aplicado pela primeira vez por razões excepcionalmente conhecidas, ou seja, com o único objetivo de assegurar uma vida digna (seja ajuda ou alimentação) ao marido, por vezes viúvo, na condição sine manu do casamento, sem deixar os bens do casal. 

O instituto do usufruto tem como conceito clássico derivado do direito romano: usufruto é o direito de usar algo pertencente a outrem e perceber seus frutos, independentemente de sua essência.

Da mesma forma, o Código Civil de 1916 conceituou o mesmo instituto em seu artigo 713, como o direito real de gozar dos benefícios e frutos da coisa durante a separação temporária do imóvel. O mesmo cuidado, porém, não ocorreu com o Código Civil de 2002, pelo que segue a designação implícita em seu conteúdo.

O direito de usufruto é, portanto, um direito real sobre as coisas alheias, sujeito à usufruto, o poder de gozar dos benefícios e frutos (rendas) do bem, ainda que não seja o seu simples proprietário.

Usuário X Nu-Proprietário

Como vimos na análise conceptual do usufruto, existem duas pessoas na sua contemplação: o usufrutuário e o nu-proprietário.

O usufrutuário, de acordo com o artigo 1.394 do Código Civil, é a pessoa física ou jurídica que tem os seguintes direitos: o usufrutuário tem o direito de possuir, usar, administrar e perceber os frutos.

Vale ressaltar que essa classificação de direitos não é exaustiva, mas mínima quando se trata de usufruto. Nada impede que esses direitos sejam ampliados no título constitutivo conforme a necessidade e vontade do usufrutuário. No entanto, se for insuficiente ou tiver lacunas em relação a esse conteúdo, a lista geral de direitos acima deve ser aplicada.

A partir disso, os seguintes verbos positivos devem ser listados e explicados no artigo citado:

• Direito de Posse

A presunção de posse direta e equitativa aplica-se aos beneficiários. Em primeiro lugar, chama-se direito, porque o usufruto exerce a propriedade, e equitativo, porque não há nenhum tipo de vício.

• Direito de uso

Seria o direito de usar o bem alheio na medida de suas próprias necessidades e em caso de colisão com sua família, mas sem privá-la de benefícios.

• Administrar o assunto

É direito do usuário cuidar do bem como se fosse seu e zelar para que não se deteriore.

• Percepção dos frutos

Refere-se ao direito de usufruto de usar a coisa com todos os benefícios. Convém que ele perceba os frutos (rendimentos) – ressalvadas as restrições contidas no título – e assim os consuma ou alugue. Em suma, é o uso econômico de uma coisa reservada ao consumidor

Estes direitos só podem ser exercidos após a transferência do direito de propriedade para o usufrutuário. Assim, podemos dizer que a propriedade direta e equitativa é estabelecida para ele e a propriedade indireta é estabelecida para o proprietário nu (tem posse).

O nu-proprietário, por sua vez, tem o direito de dispor do imóvel (jus dispensa ou abutendi), ou seja, é um atributo que permite ao proprietário dispor do imóvel, ou mesmo penhorá-lo (seja por penhor ou penhor )

Direito real

Um usufruto é um direito real sobre a coisa de uma certa outra pessoa. No caso de imóveis, garante que o usuário poderá usufruir do local e usufruir de seus frutos (aluguel, se houver), mesmo que não seja o proprietário.

Do ponto de vista jurídico, o termo direito real refere-se a um conjunto de regras e princípios que regem a relação entre duas pessoas no que diz respeito ao bem. 

Na relação que estamos discutindo, o usufrutuário tem propriedade, segurança de uso e gestão e percepção de renda potencial.

Vale ressaltar que essa opção está definida no Código Civil. Algumas das formas de constituição do direito real de uso de bens imóveis são as seguintes:

• A vontade das partes no ato praticado intervivo;
• Por consideração, como em instituição e venda;
• Gratuito por herança ou doação, por exemplo.

De qualquer forma, há uma diferença entre o direito real de uso do imóvel e a chamada usucapião. A primeira requer legalização em cartório ou cartório.

A segunda garante a aquisição de bens por posse prolongada e ininterrupta por determinado prazo legal. É o caso, por exemplo, de quem constrói em terreno que não é seu e aí vive muitos anos.

 Independentemente de a ação ter sido boa (achar que o terreno era realmente seu) ou de má-fé (saber que não era), é possível pedir a regularização depois de alguns anos.

Cancelamento

O direito de usufruto pode caducar e as hipóteses para esta decisão constam do art. 1.410 do Código Civil:

Enquanto estiver vivo, o usufrutuário pode renunciar ao usufruto, mas deverá lavrar escritura pública de renúncia.

Se o direito de usufruto for vitalício, após o falecimento do usufrutuário, basta apresentar requerimento e certidão de óbito no cartório para cancelamento do direito de usufruto sem necessidade de inventário de bens.

Vale lembrar que no caso de um direito de uso temporário registrado no registro de imóveis, após o término de sua vigência, pode acontecer que algum cartório exija seu cancelamento, exigindo alguns documentos e o pagamento de custos para tal .

Imóvel pode ser vendido? 

Esta é uma resposta complexa e depende do que foi documentado quando a servidão foi assinada.

Em geral, o usufrutuário não pode vendê-lo — e ainda tem a obrigação de preservar o imóvel e pagar taxas. A venda de usufruto puro é proibida por lei.

No entanto, é possível vender a propriedade e o usufruto para a mesma pessoa (como comprador ou grupo de compradores únicos). Neste caso, o direito de uso é indiretamente cancelado.

Também é possível vender apenas a propriedade nua. Nesta transação, porém, o usufrutuário deve concordar e o novo nu proprietário deve respeitar o usufruto.

No entanto, a possibilidade de vender ou mesmo arrendar a casa ou apartamento em causa deve ser avaliada caso a caso. Para a correta interpretação dos termos de doação, recomendamos consultar um especialista.

Como é o usufruto de um imóvel?

A doação sujeita ao direito de uso é feita no cartório. Inicialmente, deverá dirigir-se a um notário ou notário público para a realização de escritura pública de usufruto (escritura pública de doação com reserva de usufruto ou escritura pública de compra e venda com usufruto).

Depois de o ter feito, deverá dirigir-se à Conservatória do Registo Predial para confirmar esta escritura. Se o imóvel não ultrapassar 30 salários mínimos, é possível que a doação sujeita ao direito de uso seja celebrada por contrato particular.

 Em 2022, o valor máximo do patrimônio seria de R $36.360. O procedimento junto a um notário ou tabelião é, portanto, praticamente obrigatório.

Após a apresentação de documentos e informações pessoais (RG, CPF, endereço e ocupação, inclusive cônjuges), a escritura é lavrada em cartório ou cartório. Na data marcada, ambas as partes comparecerão ao escritório para assiná-lo.

Depois de escrito, o contrato de doação deve ser registrado no cartório. Depois disso, a propriedade é efetivamente transferida para o outorgado.

O direito de usufruto também pode ser estabelecido em testamento, se a distribuição dos bens respeitar a parte mínima (metade dos bens) para os herdeiros necessários e for feita em condições adequadas.

Doação remuneratória

Esse tipo de doação ocorre quando o proprietário vai doar seu imóvel para cobrir um pagamento, denominado “a título de premiação”.

Imagine que você deve R $400 mil ao seu irmão e pretende pagar com um imóvel do mesmo valor.

Você pode pagar essa dívida por meio desse tipo de doação, que confirma que o bem foi transferido para fins de pagamento.

Agora que você já sabe o que é usufruto e quais são as regras que regem esse contrato, fica muito mais fácil entender como é realizada a transferência da propriedade de um apartamento ou casa com o proprietário em vida.